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物业管理法律法规

一、单项选择题（每题2分，共20分）

1.根据《民法典》第九百三十七条，物业服务合同属于（）。

A.委托合同

B.承揽合同

C.有偿服务合同

D.行政协议

答案：C

解析：物业服务合同是业主与物业服务人就建筑物及其附属设施的管理、维护、养护、环境卫生、秩序维护等有偿服务达成的协议，性质上属于有偿服务合同，而非单纯的委托或承揽。

2.业主大会作出选聘、解聘物业服务企业的决定，应当经（）同意。

A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上

B.专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数

C.全体业主一致

D.业主委员会全体成员

答案：B

解析：《民法典》第九百四十条规定，选聘、解聘物业服务企业须由业主共同决定，适用“双过半”规则，即面积、人数均过半。

3.物业服务企业擅自提高收费标准，业主可以（）。

A.拒绝缴纳全部物业费

B.向街道办事处投诉

C.请求物价部门撤销该标准

D.向人民法院提起违约之诉

答案：D

解析：擅自提价构成违约，业主可依据合同及《民法典》第五百七十七条主张违约责任，通过诉讼要求返还多收费用或继续按原标准履行。

4.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期合同（）。

A.自动终止

B.继续有效至期满

C.由开发商与业主协商解除

D.由法院裁定终止

答案：A

解析：《物业管理条例》第二十六条明确，业主委员会与新企业签订合同生效时，前期合同即告终止，无需另行解除程序。

5.业主拖欠物业费，物业服务企业可以（）。

A.停止供水供电

B.限制其使用电梯

C.催告后提起诉讼

D.直接拍卖其专有部位

答案：C

解析：供水供电属公共服务，物业无权切断。《民法典》第九百四十四条赋予物业催告、诉讼或仲裁的权利，禁止采用停水停电等暴力手段。

6.物业承接查验的主体是（）。

A.开发商与物业服务企业

B.业主委员会与物业服务企业

C.街道办事处与居委会

D.建设行政主管部门与物业企业

答案：B

解析：《物业承接查验办法》第五条规定，承接查验由业主委员会代表业主与被选聘企业共同完成，确保资料、现场、设施“三清”。

7.住宅专项维修资金的管理原则是（）。

A.企业自收自支

B.业主决策、政府监督、专户存储

C.开发商代管

D.银行自由放贷

答案：B

解析：《住宅专项维修资金管理办法》第四条确立“业主缴交、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的封闭管理原则。

8.业主将住宅改为餐饮用房，应当经（）同意。

A.物业服务企业

B.有利害关系的业主一致

C.居委会

D.市场监管局

答案：B

解析：《民法典》第二百七十九条确立“住改商”一票否决制，须征得本栋及相邻楼栋利害关系业主一致同意，否则构成侵权。

9.物业服务企业未按约定履行养护义务，导致业主财产损失，适用（）归责原则。

A.过错推定

B.无过错责任

C.公平责任

D.过错责任

答案：A

解析：物业对共用部位、设施负有安全保障义务，出现损害先推定其存在过错，由其自证已尽义务，否则承担赔偿责任。

10.业主委员会任期届满后未换届，原业主委员会（）。

A.继续履职至新一届产生

B.自动解散

C.由街道指定临时小组代行职责

D.由物业代行职责

答案：C

解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，届满未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当在九十日内组建换届小组，原业委会不得继续履职。

二、多项选择题（每题3分，共30分）

11.下列属于业主共有部分的有（）。

A.建筑物的基础、承重结构

B.屋顶平台

C.人防工程平时用作车位部分

D.开发商保留产权的商铺

答案：A、B、C

解析：商铺如已分割销售并登记为专有，则属专有部分；人防工程平时车位如无单独产权登记，应属共有。

12.业主大会会议可以采用的形式包括（）。

A.集体讨论

B.书面征求意见

C.电子邮件

D.微信投票

答案：A、B、C、D

解析：《民法典》第二百七十八条未限定形式，只要确保真实意思表示、可追溯、可验证即可，电子数据符合《电子签名法》要求。

13.物业服务企业应当公示的内容有（）。

A.物业服务合同

B.年度预算、决算

C.维修资金使用情况

D.企业员工工资明细

答案：A、B、C

解析：《物业管理条例》第四十条要求公示合同、收费项目标准、维修资金使用情况，个人工资属企业内部信息，无需公示。

14.可以提议召开临时业主大会会议的主体有（）。

A.业主委员会

B.百分之二十以上业主

C.街道办事处

D.物业服务企业

答案：A、B、C

解析：企业无权提议，