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个人住房租赁合同法律风险提示

在现代生活中，租赁房屋已成为许多人解决居住问题的重要方式。一份严谨规范的个人住房租赁合同，不仅是双方权利义务的明确约定，更是避免日后纠纷、保障自身合法权益的“护身符”。然而，在实际操作中，由于合同条款不完善、双方信息不对称或法律意识淡薄等原因，租赁纠纷时有发生。本文旨在结合实践经验与法律规定，为您提示个人住房租赁合同签订及履行过程中需重点关注的法律风险，并提供相应的防范建议，助您规避潜在陷阱，实现安心租赁。

一、合同主体：核实身份是前提，避免“无权处分”与“冒名顶替”

合同主体的真实性与适格性是保障合同效力的第一道防线，也是最容易被忽视的风险点。

房东身份核验：务必核实出租方是否为房屋的合法权利人，或是否获得权利人的有效授权。要求房东出示身份证原件及房屋权属证明（如房产证、不动产权证等）原件，并留存复印件。对于共有房屋，需确认其他共有人是否同意出租；若房东为单位或公司，则需审查其营业执照及授权代表的身份证明。警惕“二房东”未经原房东同意擅自转租的情况，若确需从“二房东”处承租，必须要求其提供原租赁合同及原房东同意转租的书面证明，且转租期限不得超过原租赁合同的剩余期限。

租客身份核验：作为承租方，亦需向房东提供真实有效的身份证明。若为多人合租，建议将所有合租人的信息均列明于合同中，明确各自权利义务及违约责任。

二、合同条款：核心内容要明确，不留模糊地带

合同条款是合同的灵魂，每一项约定都可能关系到切身利益。以下核心条款需特别注意：

房屋基本情况：合同中应清晰列明房屋的具体坐落位置、建筑面积、房屋户型、房屋用途（residentialuse）。对于房屋内的装修及附属设施、设备，应制作详细清单，明确数量、品牌、型号及完好状况，并作为合同附件，双方签字确认。这是避免退租时因物品损坏或缺失产生争议的关键。

租赁期限：明确约定租赁的起止日期。注意，根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。如需续租，双方应在租赁期满前合理期限内协商，并另行签订续租合同或在原合同中明确续租条款。同时，需约定租赁期满后，承租人是否享有优先承租权。

租金及支付方式：明确租金标准、支付周期（如月付、季付、年付）、支付日期及支付方式（如银行转账、微信、支付宝等，并注明收款账户信息）。逾期支付租金的违约责任也应详细约定，包括逾期利息的计算标准、逾期多久房东有权解除合同等。建议租金支付通过银行转账等可追溯的方式，并保留好每次支付凭证。

押金（租赁保证金）：明确押金金额、支付时间、退还条件及退还期限。通常，押金在租赁期满或合同解除后，承租人结清所有应缴费用（如租金、水电费、燃气费等）并将房屋恢复原状（自然损耗除外）或双方约定状态后，房东应无息退还。合同中应列明可能扣除押金的情形，如承租人擅自解除合同、损坏房屋或设施且未修复、拖欠费用等。

房屋的交付与返还：约定房屋交付的时间、条件（如清洁程度、设施设备完好情况）。返还房屋的时间、程序，以及返还时房屋及设施设备的状态要求。

三、权利义务与违约责任：权责清晰，违约有据

双方权利义务：

*房东：保证所出租房屋权属清晰，不存在产权纠纷或其他权利瑕疵；保证房屋符合安全居住标准，能够正常使用；负责房屋主体结构及主要附属设施的自然损耗维修（双方另有约定的除外）。不得无故干涉承租人的正常居住使用。

*租客：应按照合同约定的房屋用途使用房屋，不得擅自改变房屋结构、用途，不得利用房屋从事违法活动；应爱护房屋及附属设施设备，因使用不当或过错造成房屋或设施损坏的，应负责维修或赔偿；应按时足额支付租金及其他约定费用。

违约责任：这是合同的“牙齿”，务必详细、明确。

*房东违约情形：如未能按时交付房屋、交付的房屋不符合约定条件、擅自提前收回房屋、因房东原因导致承租人无法继续居住等，应承担何种违约责任（如退还已付租金、支付违约金、赔偿损失等）。

*租客违约情形：如逾期支付租金、擅自转租、擅自改变房屋结构或用途、损坏房屋设施拒不赔偿、未经同意擅自退租等，房东有权采取何种措施（如要求支付违约金、扣除押金、解除合同、要求赔偿损失等）。

违约金的数额或计算方式应明确约定，一般以不超过实际损失的合理范围为宜。

四、其他重要事项：细节决定成败

租赁期间相关费用：明确租赁期内水费、电费、燃气费、物业管理费、电视收视费、网络费等各项费用的承担方。

房屋修缮与使用：约定房屋及其附属设施的维修责任归属。因承租人管理不善或不合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏或故障的，承租人应负责维修并承担相应费用。

转租与转让：未经房东书面同意，承租人不得将房屋部分或全部转租给第三人，或以任何形式变相转租、转让。

租赁物的改善或增设他物：承租人如需对房屋进行装修、增设他物，应事先征得房东的书面同意，并约定装修物在租赁