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物业维护及设备维修管理规范

一、总则

本规范旨在明确物业维护及设备维修管理的职责、流程与标准，确保物业管理区域内的房屋建筑、公共设施及各类设备处于良好运行状态，为业主及使用人提供安全、舒适、便捷的居住和工作环境。本规范适用于物业管理处及相关协作单位的所有物业维护与设备维修活动。

物业维护及设备维修管理工作应遵循“预防为主、防治结合、及时高效、经济合理”的原则，以保障物业的正常使用功能、延长其使用寿命、提升物业整体价值为目标。

二、组织架构与职责分工

（一）组织架构

物业管理处应设立专门的工程维护部门，负责统筹协调物业维护及设备维修管理工作。根据物业规模及设备复杂程度，可配置相应数量的专业技术人员及维修技工。

（二）职责分工

1.工程维护部门负责人：全面负责工程维护部门的日常管理工作，制定维护保养计划，审批维修方案及预算，组织技术培训，协调处理重大设备故障及突发事件。

2.专业技术人员（如电气、暖通、给排水工程师等）：负责分管专业范围内设备设施的技术指导、维护保养计划制定、故障诊断与排除、技术资料管理及新技术应用调研。

3.维修技工：按照维护保养计划及工作安排，具体实施设备设施的日常巡检、预防性维护、故障维修及应急处理等工作，并做好相关记录。

4.客服或前台人员：负责接收业主/使用人的报修信息，进行初步核实与登记，并及时传递至工程维护部门；跟进维修进度，反馈维修结果。

三、物业维护管理

（一）日常维护

1.公共区域维护：包括但不限于园区道路、广场、绿化带、公共照明、垃圾桶（站）等的清洁、巡检与零星修补。定期检查路面有无破损、道牙是否完好、井盖是否缺失或损坏，及时进行修复。

2.房屋本体维护：定期巡检房屋承重结构、墙体、屋面、门窗、楼梯间、公共走廊等部位，检查有无渗漏、开裂、脱落、损坏等现象。对发现的问题及时记录并安排维修，确保房屋安全使用。

3.公共设施维护：对园区内的围墙、大门、门禁系统、监控系统、儿童游乐设施、健身器材等进行定期检查和维护，确保其功能完好、安全可靠。

（二）预防性维护

1.根据物业的实际情况及相关规范要求，制定房屋本体及公共设施的年度、季度、月度预防性维护计划，并严格组织实施。

2.预防性维护工作应注重计划性和系统性，例如对屋面防水层进行定期检查与局部修补，对墙面进行定期粉刷，对木质门窗进行定期油漆保养等，以延缓设施老化，减少突发故障。

（三）专项维护与改造

对于超出日常维护范围、需要较大投入或系统性整改的项目，如屋面大修、外墙翻新、公共区域功能改造等，应组织专业评估，制定详细的专项施工方案和预算，按规定程序报批后实施。施工过程中应加强质量监督与安全管理，确保工程质量与进度。

四、设备维修管理

（一）设备分类与档案管理

1.对物业管理区域内的各类设备进行分类登记，建立设备台账及技术档案。主要设备包括：供电系统（高低压配电柜、变压器、发电机等）、给排水系统（水泵、水箱、管网等）、暖通空调系统（冷水机组、空调箱、冷却塔、锅炉等）、消防系统、电梯、安防监控系统、停车场管理系统等。

2.设备档案应包含设备名称、型号规格、生产厂家、安装日期、保修期限、技术参数、安装图纸、使用说明书、维护保养记录、维修记录、历次检测报告等资料，并指定专人负责管理，确保档案的完整与准确。

（二）预防性维护保养

1.针对不同类型的设备，依据设备说明书、行业标准及实际运行状况，制定科学合理的预防性维护保养计划（日、周、月、季、年度），明确保养项目、周期、方法、标准及责任人。

2.严格按照维护保养计划执行，做好保养记录。保养内容包括清洁、润滑、紧固、调整、防腐、更换易损件等。通过预防性保养，及时发现并排除潜在故障，确保设备运行稳定。

（三）故障维修流程

1.报修登记：业主/使用人可通过电话、APP、现场等方式报修，客服人员需准确记录报修人信息、报修内容、故障位置、联系方式等。

2.派工处理：工程维护部门负责人或调度人员根据报修内容及轻重缓急，及时指派相应的维修技工进行处理。对于紧急故障（如突发停水停电、电梯困人、管道爆裂等），应立即启动应急预案，组织抢修。

3.现场维修：维修技工接到派工单后，应携带必要的工具和备件及时到达现场。首先对故障情况进行核实与诊断，制定维修方案。对于小型维修，可当场处理；对于需更换重要部件或较为复杂的维修项目，应向部门负责人汇报，经批准后实施。

4.过程记录与验收：维修过程中，应做好详细记录，包括故障现象、处理方法、更换部件型号及数量等。维修完成后，由维修技工进行自检，合格后通知业主/使用人或相关负责人进行验收，验收通过后签字确认。

5.费用结算：根据物业服务合同约定及维修项目性质（公共部位设施维修或业主自用部位维修），区分费用承担方，按规定流程进