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物业消防设备维护与巡检手册

前言

消防安全，是物业管理工作的重中之重，关乎生命财产安全，容不得丝毫懈怠。本手册旨在为物业管理人员及相关维护人员提供一套系统、实用的消防设备维护与巡检指导，确保各类消防设施设备时刻处于良好运行状态，为所管物业筑起一道坚实的安全屏障。手册内容基于国家相关消防法规及行业实践经验编制，望各位同仁认真学习，严格执行。

第一章总则

1.1目的与意义

明确消防设备维护与巡检的核心目标在于预防为主，防消结合。通过规范化的维护保养与制度化的巡检排查，及时发现并消除设备隐患，确保火灾发生时，消防系统能够准确、及时、有效地发挥作用，最大限度减少人员伤亡和财产损失。

1.2适用范围

本手册适用于物业管理范围内所有消防设施设备的日常维护、定期保养及巡检工作，包括但不限于火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示系统、灭火器等。

1.3责任主体

物业服务中心负责人为本物业消防安全第一责任人，全面负责消防设备维护与巡检工作的组织领导。工程部或指定的专业维保班组（人员）为直接责任部门/人，具体执行各项维护与巡检任务。各部门员工均有义务参与消防安全工作，发现隐患及时报告。

第二章组织机构与职责

2.1消防安全领导小组

*组长（物业负责人）：审批消防设备维护计划与预算，组织重大消防隐患整改，定期召开消防安全工作会议。

*副组长（工程负责人/安全负责人）：协助组长开展工作，监督维护计划执行，组织消防知识培训与应急演练。

*组员（各部门主管、工程技术人员）：落实本部门消防安全职责，参与消防检查与隐患整改。

2.2工程部/维保班组职责

*制定并执行消防设备年度、季度、月度维护保养计划。

*负责日常巡检的具体实施、记录与问题上报。

*对巡检中发现的一般故障进行及时修复；对重大故障或需专业资质维修的项目，及时上报并联系专业单位处理。

*建立健全消防设备台账及维护、巡检档案。

*配合消防主管部门的检查工作。

*定期对消防控制室内的设备进行检查和操作测试。

2.3其他部门职责

*客服部/前台：接收火警信息并按流程上报，协助组织人员疏散。

*安保部：配合进行日常消防安全巡查，参与初期火灾扑救和人员疏散引导。

*保洁部：保持消防设施设备周边环境整洁，不占用、堵塞消防通道，不遮挡消防器材。

第三章消防设备巡检管理

3.1巡检频次与周期

*日常巡检（每日）：由当班工程人员或指定安保人员对消防控制室设备、消防水泵房、主要通道的应急照明及疏散指示标志、灭火器等进行外观检查和功能抽查。

*周度巡检：由工程部/维保班组对火灾报警控制器、消防水泵（进行启停试验）、消火栓系统、防排烟风机（进行启停试验）等进行较全面检查。

*月度巡检：对所有消防设备进行系统性检查，包括探测器的模拟测试、水流指示器、信号阀的功能测试等。

*年度检测：委托具备资质的消防技术服务机构对整个消防系统进行全面检测，并出具检测报告。

3.2巡检内容与方法

3.2.1火灾自动报警系统

*火灾报警控制器：检查电源指示、自检、消音、复位功能是否正常；主备电切换是否正常；有无故障报警、火警指示。

*火灾探测器：外观清洁，无破损、遮挡；定期进行模拟烟、温测试（可采用专用测试工具或按规范方法）。

*手动火灾报警按钮：外观完好，玻璃片无破损；按下后能正常报警，消防控制室有明确指示。

*消防联动设备接口模块：检查接线是否牢固，指示灯是否正常。

*系统线路：检查线路有无破损、老化，标识是否清晰。

3.2.2自动喷水灭火系统

*报警阀组：外观完好，无渗漏；放水试验阀有无锈蚀、堵塞。

*闸阀、蝶阀等控制阀门：处于正常开闭状态，铅封完好；阀杆润滑良好，开启灵活。

*喷头：无破损、变形、腐蚀、遮挡；安装方向正确。

*水流指示器：外观完好，信号反馈正常（可在末端试水装置放水测试）。

*末端试水装置：组件齐全，阀门开启灵活，压力表指示正常。

*管道：有无变形、腐蚀，支架固定牢固。

3.2.3消火栓系统

*室内消火栓：箱门完好，开启灵活；水枪、水带、接口齐全完好，水带无破损、老化；消火栓按钮功能正常；栓口压力（必要时测试）。

*室外消火栓：无埋压、圈占，接口完好，启闭正常，有明显标识。

*消防水泵接合器：接口完好，有明显标识，闷盖齐全。

3.2.4防排烟系统

*送风机、排烟风机：手动/自动启停功能正常，运行平稳，无异响；风机及风管有无锈蚀、破损。

*防火阀、排烟防火阀：外观完好，处于正常开闭状态，手动、自动（温感）关闭功