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资本运作在PPP模式业务中的契机

PPP概述

PPP模式即(Public?Private?Partnership)公共政府部门与民营企业合作模式，它以参与方双赢和多赢为合作理念，指公共部门与私企建立合作模式，通过引入私人资本将市场中的竞争机制引入基础设施建设，鼓励私企与政府进行合作，并给予私企长期的特许经营权和收益权，从而加快基础设施建设及有效运营。?

中梁地产集团（苏州华成房地产）

中梁地产集团实际为苏州工业园区华成房地产开发有限公司（以下简称“中梁地产”），成立于1993年，是一家专注于房地产开发的成长型民营集团企业。

23年来，中梁地产集团砥砺前行，深耕浙江、布局长三角，先后在温州、苏州、上海等多个长三角经济发达城市累计开发50多个高品质住宅及商业项目。2013年成为温州首家销售破百亿房地产公司，2013年荣登中国房地产百强企业排名59位，2014年再次蝉联中国房地产百强企业位列56位。

梁商资产管理（上海）有限责任公司

梁商资本作为中梁地产集团融资尤其是创新融资的平台，一直以来试图帮助集团扩宽融资渠道降低融资成本，结合集团提出的五个方面资金来源，根据梁商自身优势，梁商资本地产金融部希望能给集团提供最迫切需求的“1”部分的资金支持，特提出梁商资金池方案。

梁商资本设立中梁地产长三角发展基金，通过多种途径开拓合格投资者资源，基金通过委托贷款借予中梁平台公司作为流动资金支持，不限投资项目，苏州华成公司提供担保。

结合PPP模式大致可分为融资支持和综合资产管理，也可划分为融资性质、非融资性质、股权转让与合资合作四种类型。分析政策推动的PPP市场需求和中梁地产的自营能力，可以考虑三个方面的“可能”：“可能想到、可能做到、可能得到”。

项目机构目标分解表

首先，“可能想到”的是：对于力求稳中求进的成长型房企，“可能”探讨的是“少而精，逐层推”的项目识别模式。

近年来，各地政府大兴基础设施建设，导致财政支出压力较大，大量的地方政府投资靠政府融资平台的举债完成，地方债压力徒增。未来PPP模式有助于化解地方政府债务存量，PPP模式将给地方政府和社会资本方的合作开启新的思路。未来将成为政信合作的主流模式，但是一般的PPP项目期限较长，加上项目公司对从金融机构融资成本期望利率较低，社会资本方如何参与并脱颖而出竞标成功是困扰整个创新业务的瓶颈所在，而要破解这一难题，就要提前做好社会资本方参与PPP项目的退出。?

PPP业务以国家政策导向，地方政府牵头，以“杠杆的方式”在资源、资金和信息面充分调动社会资本的力量。十三五”开局之年，供给侧结构性改革成为各界关注的焦点。PPP

一是真实投资于PPP项目公司，通过项目分红收回投资。这种模式要求社会资本方具备较高的全面识别风险能力，及就风险分担机制与政府谈判能力。考虑到PPP项目投资期限长而收益较低的特征，需要联合保险、银行等长期低成本资金共同展业。?

二是给项目配资，社会资本方（非金融机构）作为联合体共同股权投资项目公司，在约定时间由其他社会资本回购股权退出，这种模式下金融机构需要全面评估回购方的履约能力。?

三是为PPP项目公司提供融资，由于政府不再为项目公司还款提供担保，因此需要全面考察项目现金流状况，关注项目期限和还款安排与现金流的匹配性。此外，PPP项目具有稳定现金流的特征，还适合设计成资产证券化产品，通过恰当的结构化设计满足不同风险偏好投资者的需求。?

其次，“可能做到”的是：PPP项目合作需要对地方政府的不断接洽。据统计，国家发改委推介的2529个PPP项目金额达到42443亿元；财政部推出的233个PPP示范项目投资金额约8170亿元。从2016年的增量看，PPP签约有望突破2万亿元。

项目机构目标层次如下表所示

PPP模式运作结构图

融资约束是制约保障房建设的一大障碍，PPP融资模式是解决保障房融资困境的最佳选择。保障性住房（以下简称“保障房”）是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房五大类。

该五大类中，以棚户区改造的PPP模式为例：

棚户区改造主要是根据已有资源（指棚户区土地），为原有居住者建设新住房，如果原有资源价值较高，开发商可能会在原来的土地上进行开发运营，除了将原来的居住者合理安排之外，还会得到一定合理回报。除了将原来的资源价值不高的情况下，如何让社会资本参与棚户区改造，将成为一个问题。其关键是，如何让原有居住者得到合理的住房，同时又让社会资本得到合理的回报。

建议一：土地资源价值较高情况下的PPP模式选择

当土地资源价值较高时，政府不需要进行补贴就可以完成对棚改区的改造。主要做法是，政府代表公众方选择一个社会资本方，由社会资本方出资，