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房地产项目开发流程全过程

目录

第一章:项目决策阶段

第二章:前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章:工程建设阶段

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭办理

三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

四、申办建设工程规划验收

五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

六、物业移交

第五章：交付使用阶段

从开发、速设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶

段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和

交付使用阶段.

第一章：项目决策阶段

产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研

究中心(策划部)进行可行性研究.

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策

的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益.

可行性研究的主要内容有：

⑴项目概况；

⑵开发项目用地的现场调查及动迁安置；

⑶市场分析和建设规模的确定；

(4)规划设计影响和环境保护；

⑸资源供给及资本运作方案；

⑹环境影响和环境保护；

⑺项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；

⑻开发建设节点计划；

(9)项目经济及社会效益分析;

（10）结论及建议.

2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程

专家、财会师及律师.

3、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究.该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和

意向性谈判，并对投资项目或投资方向提建议，即在一定的地区和部门内，以

自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会.投资机会研究相当

粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析.如果机会研究认为可行的，

就可以进行下一阶段的工作.

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”.在机会研究的基础上,进一步对项目

建设的可能性与潜在效益进行论证分析.

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究.详细可行性研究是开发建设项目

投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作投资

与否决策的关键步骤.

4、可行性研究按5个步骤进行：

⑴项目公司接受委托或集团公司董事会立项；

⑵调查研究；

⑶方案选择与优化；

⑷财务评价和经济评价；

⑸编制可行性研究报告.

5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段.

第二章:前期准备阶段

一、获取土地使用权.

开发商获取土地使用权的主要方式：

1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

3）转让取得;

4）让方式取得招（标、拍卖、协议让三种方式）；

5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；

6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并、收购等股权重组方式取得.

开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿让的方式：

让方式是指政府作为国有