土地增值税清算规则与案例分析：开发企业适用指南.pdfVIP

第六节土地应纳税额的计算

三、开发企业土地

（一）单位

（1）土地以国家有关部门的开发项目为单位进行，对于分期开发

的项目，以分期项目为单位；

（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（二）条件

1.应进行土地的的三种情况

（1）开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.主管可要求进行土地的四种情况

（1）已竣工验收的开发项目，已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积

的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）证满三年仍未销售完毕；

（3）申请注销税务登记但未土地手续的；

（4）省规定的其他情况。

【例题1·单选题】对开发公司进行土地时，可作为单位的是

（）。（2010年）

A.规划申报项目

B.备案项目

C.商业推广项目

D.设计建筑项目

【】B

【例题2·多选题】下列情形中，应当进行土地的有（）。（2009

年）

A.直接转让土地使用权的

B.整体转让未竣工决算开发项目的

C.开发项目全部竣工并完成销售的

D.取得销售（预售）证2年仍未销售完的

【】ABC

【例题3·单选题】下列情形中，应当进行土地的是（）。（2015

年）

A.直接转让土地使用权的

B.取得销售（预售）证满1年仍未销售完毕的

C.转让未竣工结算开发项目50%股权的

D.开发项目尚未竣工但已销售面积为50%的

【】A

（三）非直接销售和自用的收入确定

1.开发企业将开发产品用于职工福利、、对外投资、分红、偿债、换取非货

币性资产等，发生所有权转移时应视同销售。

2.企业用建造的该项目安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类的平均价格确定；

（2）由主管参照当地当年、同类的市场价格或评估价值确定。

3.将开发的部分转为企业自用或用于出租等商业用途时未发生转移的情况

下——不扣除相应的成本和费用。

（四）扣除项目规定

1.可据实扣除的项目

（1）开发建造的与项目配套的和用房、、停车场（库）、物业管

理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、、托儿所、医院、邮电通信等公

共设施：①建成后属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给

、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿

转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（2）开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本。

（3）开发企业在工程竣工验收后，根据合同约