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社区居家养老物业服务项目建设计划书

第一章项目定位与政策依据

1.1项目定位

本项目以“物业+养老”融合模式，在既有住宅小区内嵌入社区居家养老微机构，由物业服务企业作为运营主体，为60岁及以上常住老年人提供“24小时物业响应+15分钟居家上门服务+365天机构式托底”三维一体服务，实现“原居安老、物业托底、成本可控、家庭可负担”。

1.2政策依据

《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（国办发〔2019〕5号）

《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》（建房规〔2020〕33号）

《社区居家养老服务基本规范》（GB/T36731-2018）

《养老机构管理办法》（民政部令第66号）

《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）

《××市养老服务条例》（2022年修订版）第28条明确“鼓励物业服务企业利用自有设施提供居家社区养老服务”。

第二章需求调研与数据基线

2.1调研范围

以××市××街道××社区为试点，覆盖12个住宅小区、楼栋108栋、常住户7384户，常住人口2.1万人，其中60岁以上老年人占比22.7%（4766人）。

2.2调研工具

（1）民政部老年人能力评估表（MZ/T039-2013）

（2）自制《居家养老需求问卷》共38项指标，信度Cronbachα=0.87

（3）GIS热力图：对接街道网格化平台，叠加120急救出车数据、老年人分布数据

2.3关键发现

①重度失能187人、中度失能524人，合计711人，需居家上门服务；

②家庭月均可支付养老费用中位数1800元；

③夜间紧急呼叫发生率3.2次/百人/月；

④现有物业值班室空置率42%，可改造为“物业+养老”服务驿站。

第三章服务产品设计

3.1基础服务包（政府指导价）

（1）助洁：每周1次全屋清洁，40㎡以内90分钟，采用七色分区抹布、含氯250mg/L消毒；

（2）助浴：充气式折叠浴槽+恒温热水器，水温38-40℃，一次性PE膜隔离，30分钟完成；

（3）助餐：与××中央厨房签约，两荤两素一汤一粗粮，能量控制在1800kcal，低盐＜5g；

（4）巡访：每日18:00-20:00物业管家敲门确认，使用NFC门贴签到，数据实时回传区养老平台；

（5）应急呼叫：无线IoT按钮，433MHz，穿透2道混凝土墙，电池续航3年，信号直达物业消控室。

3.2增值服务包（市场议价）

①夜间陪护：20:00-次日8:00，1对1，含压疮护理、翻身记录，使用“水印相机”拍照留存；

②认知训练：采用“上海精神卫生中心MoCA量表”每月评估，训练软件为“脑健康云”账号版；

③家庭病床：对接××医院，护士上门采血、换药，医疗废物使用黄色利器盒，48小时内集中回收；

④适老化改造：提供“一户一案”设计，地面防滑系数μ≥0.5，扶手直径35mm，距墙40mm，承重≥1.5kN。

第四章空间改造与硬件配置

4.1物业驿站改造

原物业客服中心80㎡，改造后功能分区：

①智慧养老展示区12㎡，展示智能床垫、跌倒监测雷达；

②日间照料区30㎡，设6张可折叠午休床，床间距1.2m，窗帘遮光率85%；

③餐饮备餐区15㎡，设紫外线消毒灯30W，每日12:00-13:00自动延时30分钟；

④员工更衣区8㎡，设双门互锁，洁污分流；

⑤数据机房5㎡，2KWhUPS续航4小时，温湿度24小时监测。

4.2居家硬件配置清单

（1）门磁感应器：霍尔元件，待机电流＜3μA，安装在户门与卧室门；

（2）AI跌倒监测雷达：60GHz，毫米波，距离精度±5cm，安装高度2.2m，避开空调直吹；

（3）智能水表：采集间隔5分钟，当24小时用水＜2L或＞200L自动报警；

（4）燃气报警器：MQ-4传感器，报警阈值10%LEL，联动电磁阀切断；

（5）一键呼叫按钮：IP67防水，安装在马桶旁与床头，距地0.6m。

第五章人员配置与岗位能力模型

5.1组织架构

项目总部设“社区居家养老服务中心”，隶属××物业有限公司，下设：

①综合管理部2人（兼法务、采购）；

②护理服务部18人（含主任1人、护士2人、护理员15人）；

③智慧运维部3人（弱电工程师1人、数据分析师2人）；

④餐饮部4人（厨师2人、配餐员2人）；

⑤安全应急部4人（保安队长1人、应急队员3人）。

5.2岗位能力模型

（1）护理员：

①持证：养老护理员五级及以上；

②技能：会口腔护理、胃管喂食、压疮Braden评分；

③KPI：月度服务工单完成率≥98%，投诉率＜1%，满意度≥92%。

（2）物业管家：

①持证：物业管理从业人员证；

②技能：会使用“××云”工单系统，30分钟内响应；

③KPI：夜间紧急到场时效≤10分钟，误报率