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前期物业服务合同

一、前期物业服务合同的内涵与特性

前期物业服务合同，顾名思义，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位（通常为房地产开发商）与物业服务企业就前期物业管理阶段的权利义务所达成的书面协议。其产生的背景源于新建物业在业主入住初期，业主大会和业主委员会尚未成立，无法通过民主程序选聘物业服务企业，因此由建设单位代为选聘，并签订合同。

此合同具有明显的过渡性和临时性特征。它并非永久性契约，其效力通常止于业主大会成立并选聘新的物业服务企业签订新的物业服务合同之日。这一特性决定了前期物业服务合同在维护业主长远利益与保障物业初期正常运作之间需要精细的平衡。

二、合同主体：权利义务的承载者

前期物业服务合同的主体通常包括两方：

1.建设单位（甲方）：即房地产开发企业。在业主大会成立之前，建设单位作为物业的原始权利人，有权选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。其主要责任在于选择合适的物业服务企业，确保物业的初始交付符合合同约定标准，并按照合同约定支付相应的前期物业服务费用（通常指业主入住前的空置期费用或特定补贴）。

2.物业服务企业（乙方）：具备相应资质，接受建设单位委托，对特定物业项目提供专业化管理服务的企业。其核心义务是按照合同约定的服务内容、质量标准，对物业共用部位、共用设施设备进行维护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

值得注意的是，虽然业主并非前期物业服务合同的直接签订方，但根据《物业管理条例》等相关法律法规规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主在购房时，实际上已通过购房合同的相关条款，默示接受了前期物业服务合同的约定。

三、核心条款解读：明晰权责边界

一份规范的前期物业服务合同应包含以下核心条款，这些条款共同构成了合同的骨架，也是各方权利义务的具体体现：

1.物业基本情况：包括物业名称、坐落位置、物业类型、建筑面积、构成（如住宅、商业、配套设施等）。此条款旨在明确服务的对象和范围。

2.服务内容与质量标准：这是合同的灵魂所在，应尽可能具体、明确。通常包括：

*物业共用部位的维修、养护和管理；

*物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

*物业管理区域内环境卫生清洁；

*公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

*车辆停放管理（如适用）；

*绿化养护；

*物业档案资料管理等。

服务质量标准应尽可能量化或参照行业通用标准，避免模糊不清导致后续争议。

3.服务期限：明确合同的起止时间。通常会约定，自物业交付之日起至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

4.服务费用：这是业主最为关心的条款之一。应明确：

*物业服务收费标准（通常按平方米建筑面积计收）；

*收费方式（包干制或酬金制）；

*缴纳周期（月、季、年）；

*起算时间；

*费用调整的程序和条件。

对于停车费、公摊水电费等其他费用，也应一并明确。

5.双方权利与义务：

*建设单位的权利义务：如有权对物业服务企业的工作进行监督、配合提供必要的资料和条件、按约定支付相关费用（如空置房物业费的承担方式）等。

*物业服务企业的权利义务：如有权依照合同收取物业费、制定管理规约（草案）、制止违规行为等；义务则对应服务内容，并包括定期向建设单位（后期向业主委员会）报告工作、接受监督等。

*业主的权利义务：虽然业主不是签约方，但合同中会隐含或明确业主的权利（如监督权、建议权）和义务（如按时足额缴纳物业费、遵守管理规约等）。

6.物业的承接查验：这是确保物业顺利交接的关键环节。合同应约定物业服务企业与建设单位共同进行物业承接查验的程序、标准和责任。查验发现的问题，建设单位应负责整改。

7.专项维修资金：明确专项维修资金的筹集、管理和使用办法，以及与物业服务日常维修养护费用的界限。

8.违约责任：对各方违反合同约定应承担的责任进行明确，包括违约金的计算方式、赔偿范围等。这是保障合同履行的重要手段。

9.合同的变更、解除与终止：约定在何种条件下合同可以变更、解除或终止，以及合同终止后的交接程序。

10.争议解决方式：通常约定协商、调解、仲裁或诉讼等途径。

四、业主视角：关注要点与潜在风险

对于业主而言，虽然在前期物业服务合同签订时缺乏直接话语权，但在收房和入住后，应仔细研读合同条款，了解自身权利与义务：

*明确服务内容与标准：避免“高大上”的宣传与实际服务不符。对于含糊不清的服务承诺，应要求开发商或物业公司予以明确。

*审慎对待收费标准：了解物业费的构成，判断其合理性。关注是否存在不合理的捆绑收费或隐性收费。

*关注物业承接查验结果：