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浅析土地增值税对销售利润率的碍事

孙建新杜金家

摘要：随着土地增值税“清算制〞的严格执行，土地增值税成为碍事房地产开发利润的重要因素，从而引发了人们极大的重视。本文通过对土地增值税实施细那么的研究，结合自身的工作经验，寻出销售利润率与增值率的函数关系，并绘制两者之间的变化曲曲折折曲曲折折折折线图，解析了它们在房地产开发中的实际意义，为房地产企业销售定价策略和税收筹划提供参考。

要害词：增值率利润率函数曲曲折折曲曲折折折折线销售定价

一、土地增值税的出台和开展过程

20世纪90年代，我国炒买炒卖房地产的投机行为一度盛行，直截了当导致了房地产价格的过快上涨。为标准土地、地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，防止企业猎取超额利润甚至暴利，1993年12月13日，国家公布了“中华人民共和国土地增值税暂行〞。土地增值税是对以出售或其它方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物〔以下简称房地产〕并取得收进的单位和个人，就其转让所取得的增值额课征的一种利得税，其税率实行四级超率累进税率，高达30%-60%。但在实际执行过程中，由于历史缘故以及国家政策碍事，一直到2006年末，各地一般只按销售收进的1%-2%预征。2007年初，为进一步实施宏瞧调控，国家公布了国税发【2006】187号文“关于房地产企业土地增值税清算治理有关咨询题的通知〞，要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，自此，土地增值税成为了碍事企业利润的三大税种之一。从其开展过程瞧，不管政府依旧企业，土地增值税都经历重视、轻视、重视和高度重视的过程。目前，土地增值税不仅成为了政府的重要税源，也成为了调控的重要工具。因此，探究土地增值税对房地产企业利润率的碍事程度，寻到其变化规律，对房地产企业销售定价策略和税收筹划以及政府宏瞧

二、与销售利润率有关的几个函数关系研究

从经济角度考虑，工程的投资回报率，也能够讲是销售利润率是工程的决策依据和企业的首要追求。房地产开发中，碍事工程利润率的变量许多，包括收进、本钞票、费用和税金等。因为税金与收进和本钞票、费用的相关性，单纯增加收进，落低本钞票费用，在土地增值税的调节下，企业获得的利润率未必与它们是正相关关系。通过认真研究中华人民共和国土地增值税暂行及实施细那么〞，我们认为销售利润率与工程增值率〔指增值额超过扣除额的比例，以下同〕应存在着函数关系。以下，我们以一般住宅工程为为例，探寻销售利润率与增值率的函数关系。

首先，假设某房地产公司开发一一般住宅楼，并全部对外销售，假设收进为A，本钞票为B，期间费用为C,营业税及附加为5.5%A，土地增值税为X。

依据“会计准那么〞及“中华人民共和国土地增值税暂行及实施细那么〞，设法求证出有关概念的函数表达式。

1、工程销售利润率表达式

依据销售利润率的全然概念，我们得出其表达式为(94.5%A-B-C-X)/A*100%，详见附表1所示。

附表1销售利润率计算表

序号

工程

金额

备注

1

收进A

A

2

本钞票B

B

不含资本化利息

3

费用C

C

含资本化利息

4

营业税金及附加

5.5%A

5

土地增值税

X

6

利润总额

94.5%A-B-C-X

7

销售利润率

(94.5%A-B-C-X)/A*100%

2、工程增值率和土地增值税的计算表达式

依据国税函[2021]220号税务总局“关于土地增值税清算有关咨询题的通知〞要求，工程增值率为〔94.5%A-130%B〕/(130B+5.5%A)*100%。详见附表2。

附表2增值率计算表

工程

金额

备注

收进

A

本钞票

B

不包含资本化利息

期间费用

10%B

营业税及附加

5.5%A

加计扣除额

20%B

扣除额合计

130%B+5.5%A

增值额

94.5%A-130%B

增值率

〔94.5%A-130%B〕/(130%B+5.5%A)*100%

不同增值率情况下的土地增值税表达式，详见附表3。可见，土地增值税和工程增值率与工程售价和开发本钞票直截了当相关，而与期间费用无关〔在计算土地增值税时均按本钞票的10%计取〕。

附表3土地增值税计算表

序号

增值率M

税率

土地增值税

1

M=0

0

0

2

0M=20%

0

0

3

20%M=50%

30%

28.35%A-39%B

4

50%M=100%

40%

37.525%A-48.5%B

5

100%M=200%

50%

46.425%A-84.5%B

6

200%M

60%

54.775%A-123.5%B

3、销售利润率与增值率的表达式

将附表3中，在不同增值率下计算的土地增值税代进销售利润率的表达式中，得出不同情况下的销售利润率，如附表4所示，从公式中能够瞧出，销售利润率与本钞票收进比和费用收进比有关，而与其尽对大小无关。

附表4销售