某地产项目投资发展研究报告.docxVIP

东盛新浦新区地块工程

投资开展研究报告

前言

6月下旬接公司通知，要求市场部做一份东盛房开新浦东区地块的工程建议报告书，当时初步了解到政府要求建70M-100M高的商务办公楼，我们一下就联想到“祥源国际大厦〞和“双银商厦〞，两年前祥源房地产公司曾寻到我们，想让我们代理“祥源国际大厦〞的销售，当时我们简单了解了连云港办公楼市场后，感受做起来特别困难，选择了放弃；后南京世联代理，结果四个月销售业绩为0，撤回南京。“双银商厦〞也是空置多青年了，成了正确实“形象工程

因此我第一感受确实是根基难做，同时几大不利因素占据了大脑：

一、工程所在地区域人气缺乏，交通不便，配套不全，目前开发商业办公楼时机不太成熟

二、目前国家政策打压房地产行业，打击炒房，限制房地产投资，而办公物业的购置群体中相当一局部是投资客户

三、连云港新浦几个失败的高层办公物业势必对消费者，特别是投资客户产生负面的碍事

四、连云港市政府一把手刚刚更换，政府政策引导大力开展开发区和港口，新浦新区相对引导力度减弱，势必碍事相当一局部的企业办公地点，个人房地产投资向东部城区分流。

……

考虑诸多不利因素，越发感受责任重大，同时，也让我瞧到本工程为我们提供一个能够充分发扬的时机。如何通过我们的参与，协助开发商实现三大目标：

A落低投资风险相对最小化；

B提升工程价值实现利润相对最大化；

C提升开发企业品牌价值

这正是我们的职责和我们自身价值得以表达的全然，从熟悉工程开始，我们便开始不断考虑与构思有助于工程市场定位、开发的各种方式，“没有调查就没有发言权〞，更况且是开发风险相对较大的商业办公物业，我公司市场部联合销售部组织了9个人的调研团队前往连云港做了为期10多天的市场调研，在深进研究和了解市场，了解消费者需求，了解竞争工程的根底上，我们提出两套工程定位的核心思路和建议要点提示，同时也将毫无保持的展开我们的瞧点。

由于局部思路还不够成熟，瞧能同开发公司，相关设计单位坦诚沟通，进一步优化并形成共识，确保本工程的成功运作。

第一章连云港办公楼市场研究分析

一、宏瞧经济

连云港市经济社会开展时期及其特征

改革开放以来特别是近几年来，连云港市围绕“富民强市、快速崛起，全面建设小康社会〞和尽快融进江苏“两个领先〞大局的宏伟目标，紧紧抓住加快开展执政兴国第一要务，牢固树立科学开展、协调开展、统筹开展理念，全力实施“开放兴市、科教兴市、以港兴市〞三大主战略，加快推进市场化、工业化、都市化、信息化、经济国际化和农业产业化进程，经济社会开展进进了向现代工业社会加快迈进的新的历史时期。

〔一〕经济开展处于由量变到质变的快速提高期

1．综合实力不断增强，为经济进进加快开展新时期奠定了较强的物质根底。2004年全市实现地区生产总值(GDP)可达410亿元，较上年增长14%，(经济规模相当于江苏省1983年、苏州、无锡1992—1993年水平。1984—2003年的20年间，江苏省GDP年均增长12.9%；1994—2004年的11年间，苏州、无锡GDP分不增长15.1%和16.8%)，人均GDP8700元，年均增长9.1%(按汇率计算折合1050美元，略高于江苏省1996年水平，1997—2003年的7年间，江苏省人均GDP年均增长10.6%)。经济实力的不断增强，为加快融进江苏“两个领先〞奠定了较强的物质根底。

2．经济开展进进了持续稳定增长期。改革开放以来的26年，连云港市GDP年均增长10.6%，比全国平均水平高1.1个百分点。从26年的经济开展轨迹来瞧，明显表现出三个不同的开展变动周期，第一个周期从1980年始到1989年止共10年。该周期经济开展最要紧特点表现为经济增长速度大起大落的剧烈动摇，由波峰年份1982年的18.2%落落到波谷年份1989年的－0.1%，动摇幅度高达18.3个百分点。第二个周期从1990年始到2000年止共11年。该周期经济开展最要紧特点尽管也表现为经济增长速度大起大落的剧烈动摇，由波峰年份1994年的20.3%落落到波谷年份2000年的3.0%，动摇幅度高达17.3个百分点，但不同的是上升和落落的连续性趋势更加明显，持续的时刻更长。这两个周期之因此出现这么大的动摇，缘故有二：一是经济总量规模较小，1989年全市GDP只有49亿元，2000年尽管增加到291亿元，要是夯实根底的话，可能规模更小，因此经不起大风大浪的冲击，一有风吹草动就会出现剧烈动摇。二是2000年往常，是我国改革开放不断向纵深推进，政策调整的幅度大、宏瞧调控力度不断强化、价格体系不断调整完善的时期，受宏瞧经济和国家政策碍事，连云港市经济开展表现出热得慢、冷得快的显著特点。从2001年始，经济开展进进第三周期的新一轮上升期，特点是经济增长速度持续加快，稳定性明显增强，是抢抓机遇加快