2026年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（0131）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

土地估价中“最有效使用原则”的核心是（）

A.保证土地利用符合城市规划

B.选择能使土地产生最大效益的利用方式

C.确保土地开发成本最小化

D.维持土地现状利用不变

答案：B

解析：最有效使用原则要求在合法前提下，选择能使土地产生最高价值的利用方式（如用途、强度、集约度等）。选项A是合法原则的要求，C是成本控制问题，D违背了动态优化原则，故正确答案为B。

下列哪项属于土地价格影响因素中的“区域因素”？（）

A.国民经济增长率

B.城市规划限制

C.宗地形状

D.人口密度

答案：D

解析：区域因素指特定区域内影响地价的因素，如区域位置、交通条件、人口密度等。A属于一般因素（宏观经济），B属于个别因素（规划限制具体到宗地），C属于个别因素（宗地自身特征），故正确答案为D。

收益还原法中，土地纯收益的计算应为（）

A.总收益-总费用

B.总收益-（总费用+折旧）

C.总收益×（1-税率）

D.总收益-利息支出

答案：A

解析：收益还原法的纯收益是总收益扣除维持正常生产经营的必要费用（如运营成本、管理费等），不包含折旧（折旧属会计概念，非实际支出）、税率（已含在总费用中）或利息（属投资成本）。故正确答案为A。

基准地价修正法的理论基础是（）

A.替代原则

B.预期收益原则

C.贡献原则

D.供需原则

答案：A

解析：基准地价修正法通过比较待估宗地与基准地价对应的标准宗地差异，修正得到宗地价格，本质是替代原则（类似房地产价格相互替代）。B是收益法基础，C是确定各要素贡献的原则，D是地价形成的基本规律，故正确答案为A。

工业用地的土地还原利率通常（）住宅用地

A.高于

B.低于

C.等于

D.无固定关系

答案：B

解析：还原利率反映投资风险，住宅用地收益稳定性高、风险低，故还原利率更低；工业用地受产业政策、企业经营影响更大，风险较高，还原利率应更高。但实际中因工业用地收益普遍低于住宅，市场隐含还原利率可能更低，需结合具体市场判断，本题依据教材常规结论选B。

下列哪类用地不适用于市场比较法评估？（）

A.城区商品住宅用地

B.经济开发区工业用地

C.学校教学用地

D.商业步行街商铺用地

答案：C

解析：市场比较法需有充足可比实例，学校教学用地属非营利性公共用地，交易市场不活跃，无足够可比实例。其他三类用地均有活跃交易市场，故正确答案为C。

土地估价报告中“估价期日”指（）

A.现场勘查日期

B.委托方提出估价需求的日期

C.估价结果对应的具体时点

D.报告提交日期

答案：C

解析：估价期日是评估价值所对应的具体时间点（如2023年6月30日），是地价水平的时间基准。A是工作日期，B是委托时间，D是报告完成时间，故正确答案为C。

剩余法评估待开发土地价格时，计算顺序应为（）

A.开发完成后价值→扣除开发成本→利润→利息→地价

B.开发完成后价值→扣除开发成本→利息→利润→地价

C.开发完成后价值→扣除利润→开发成本→利息→地价

D.开发完成后价值→扣除利息→开发成本→利润→地价

答案：B

解析：剩余法公式为：地价=开发完成后价值-（开发成本+管理费用+销售税费）-利息-利润。故正确顺序为B。

下列哪项不属于土地自然特性？（）

A.位置固定性

B.面积有限性

C.用途多样性

D.质量差异性

答案：C

解析：土地自然特性包括位置固定性、面积有限性、质量差异性、不可再生性；用途多样性是经济特性（人类利用方式的选择），故正确答案为C。

根据《城镇土地估价规程》，商业用地的最高使用年限为（）

A.40年

B.50年

C.60年

D.70年

答案：A

解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游、娱乐用地最高年限40年，故正确答案为A。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于土地估价基本原则的有（）

A.替代原则

B.供需原则

C.贡献原则

D.合法原则

答案：ABCD

解析：土地估价基本原则包括替代原则（类似土地价格相互替代）、预期收益原则（基于未来收益）、最有效使用原则（选择最优利用方式）、供需原则（地价由市场供需决定）、贡献原则（各要素对地价的贡献）、合法原则（符合法律法规）。ABCD均正确。

市场比较法中，对可比实例进行修正的内容包括（）

A.交易情况修正（如非公开市场交易）

B.交易日期修正（地价时间变化）

C.区域因素修正（位置、交通等差异）

D.个别因素修正（宗地形状、容积率等）

答案：ABCD

解析：市场比较法需修正四大差异：交易情况（排除特殊交易影响）、交易日期（调整时间因素）、区域因素（比较区域条件）、个别因素（比