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北京甲级写字楼市场季度报告

2025年第四季度

本报告重点关注北京甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息

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市场概览

以价换量促空置微降

2025年第四季度，北京甲级写字楼全市平均有效净租金为每月每平方米人民币219.7元，环比下降3.9%，同比下降12.7%；平均空置率为17.0%，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点，整体呈现租金下行、空置率小幅改善的态势。市场延续存量优化主线，新增供应有限，需求分化、多数子市场承压。仅亦庄凭借产业导入带来的需求增量实现租金逆势环比上涨2.2%至每月每平方米84.4元。由于中关村、丽泽等依托产业集聚的子市场空置率环比降幅显著，韧性凸显，市场整体空置率回落至17.0%；而亚奥等子市场空置率虽然环比降幅趋缓，但同比仍然上升，供需压力延续。

“十五五”规划（2026-2030年）明确科技创新引领高质量发展导向，叠加2025年底中央经济工作会议部署的积极财政政策和适度宽松货币政策，这为北京甲级写字楼市场带来长期发展支撑，但短期仍需直面集中供应带来的竞争压力。2026年北京甲级写字楼市场将迎来75.7万平方米的集中供应，且新供主要都位于CBD区域（如Z5大家未来中心、Z6维晟中心等项目）。高品质办公载体入市将加剧市场竞争，东部子市场租金短期承压。鉴于刺激政策具体举措尚未出台，未来一年北京写字楼市场走势难言明朗，空置率预计同比升至20.5%左右，租金亦将同比下跌约9%。

长期来看，“十五五”绿色低碳、智慧高效理念与中央经济工作会议的高质量发展要求，推动绿色化、智能化、灵活化成为办公物业核心价值支点，ESG认证水平与产业适配能力的差异将持续拉大项目价值差距，契合央国企合规升级与科技企业扩张需求。未来市场将加速从增量规模竞争转向存量价值重构，符合政策导向、具备产业与品质优势的项目将在分化格局中站稳脚跟，为“十五五”时期市场长期健康发展提供支撑。

图一：北京甲级写字楼市场参考指标[1]

2025年第四季度净吸纳量144,786

2025年

第四季度净吸纳量

144,786

平方米

2025年

第四季度租金

219.7

元/平方米/月

2025年

第四季度空置率

17%

2025年

第四季度新增供应

53,000

平方米

自

自

按季变幅：3.9%下季预测：按季变幅：下季预测：

按季变幅：3.9%

下季预测：

按季变幅：

下季预测：

按季变幅：

下季预测：

下季预测：

资料来源:莱坊研究部[1]租金为平均净有效租金

图二：2026-2029年及以后各区域新增写字楼面积

千平方米

800

●望京-酒仙桥

700

600●东二环及东长安街

600

500

中央商务区

400

300●金融街

300

200

100●丽泽

100

2026202720282029及以后0

资料来源:莱坊研究部

供应和需求

图四：甲级写字楼租金走势人民币/平方米/月北京甲级写字楼市场整体租金水平仍处于下行周期，全市平均租金降至每月每平方米人民币219.7元，环比下降

图四：甲级写字楼租金走势

人民币/平方米/月

北京甲级写字楼市场整体租金水平仍处于下行周期，全市平均租金降至每月每平方米人民币219.7元，环比下降3.9%，同比下降12.7%。业主为应对市场竞争、留住租户并吸引新增需求，仍普遍以调低租金为主，同时搭配延长免租期、定制化装修等激励方案，以价换量态势未完全扭转。

燕莎受周边区域需求分流、企业办公面积收缩影响，租金下跌，尽管空置率环比略有回落但仍处于相对高位，物业升级乏力进一步削弱其吸引力。CBD租金下行但需求稳定支撑去化，2026年供应高峰将加剧后续压力。东二环因楼宇老旧、

2025年全年北京甲级写字楼新增供应面积83,000平方米，较2024年大幅减少71%。截至年底，全市甲级写字楼总存量达12,652,483平方米。裕阜商务中心作为本季度海淀区唯一入市新项目，为市场带来53,000平方米的新供面积。整体而言，2025年北京甲级写字楼新增供应有限。

2025年全年北京甲级写字楼市场需求呈现“区域集中、行业稳固、内资主导”的特征。中央商务区