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物业设备维护及维修工作考核标准

一、引言

物业设备是保障楼宇及附属设施正常运转、提升业主居住及使用体验的核心要素。为规范设备维护及维修工作流程，明确工作责任，提升服务质量与管理水平，确保设备设施的安全、高效、经济运行，特制定本考核标准。本标准旨在为物业设备管理工作提供客观、公正的评价依据，促进相关工作的持续改进与优化。

二、考核总则

（一）考核目的

通过系统化、常态化的考核，全面评估物业设备维护及维修工作的实际成效，识别短板与不足，激励先进，鞭策后进，推动设备管理工作的标准化、精细化和专业化。

（二）考核原则

1.客观公正原则：以事实为依据，以标准为准绳，避免主观臆断，确保考核结果的真实性与可信度。

2.全面系统原则：考核范围应覆盖设备维护、维修的各个环节及相关管理工作，确保评价的完整性。

3.突出重点原则：聚焦关键设备、核心流程及影响安全与服务质量的重要指标。

4.可操作性原则：考核指标应明确具体，考核方法应简便易行，便于实际操作与执行。

5.持续改进原则：将考核结果作为改进工作的重要依据，形成“考核-反馈-改进-提升”的良性循环。

（三）适用范围

本标准适用于物业管理区域内所有公共设备设施的维护保养、故障维修及应急处置等相关工作的考核，涉及的部门及人员包括但不限于工程部（或设备管理部）全体人员及相关协作单位。

三、考核对象与范围

（一）考核对象

1.部门考核：以工程部（或设备管理部）为单位进行整体工作评价。

2.班组考核：针对不同设备系统（如强弱电、给排水、消防、电梯、空调等）的维护班组进行考核。

3.个人考核：对具体从事设备维护、维修工作的技术人员及管理人员进行考核。

（二）考核范围

1.设备范围：包括但不限于变配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调通风系统、公共照明系统、安防监控系统、停车场管理系统、楼宇自动化系统（如有）及其他公共区域设施设备。

2.工作内容范围：预防性维护保养、日常巡检、故障报修处理、应急维修、设备台账管理、备品备件管理、技术档案管理、安全操作规程执行等。

四、考核内容与标准

（一）预防性维护保养

1.计划制定与执行

*标准：维护保养计划应科学合理，覆盖所有重要设备，计划执行率需达到规定要求，记录完整、规范、及时。

*考核点：计划的完整性、合理性、及时性；实际执行与计划的偏差率；维护记录的规范性与存档情况。

2.保养质量

*标准：设备外观整洁，运行参数在正常范围内，无跑冒滴漏现象，各部件紧固完好，润滑到位，安全防护装置有效。

*考核点：设备运行状态；定期检测数据达标情况；保养后设备故障发生率的变化趋势。

（二）故障报修与应急处理

1.响应及时性

*标准：接到报修后，应在规定时间内响应，根据故障等级（如一般故障、重要故障、紧急故障）在承诺时限内到达现场进行处理。

*考核点：平均响应时间；到达现场及时率；紧急故障处理的优先级别执行情况。

2.故障处理效率与质量

*标准：故障判断准确，维修方案合理，力争一次性修复，维修后设备功能恢复正常，满足使用要求。

*考核点：平均修复时长；一次性修复率；重复故障率；维修后的客户满意度。

3.应急处置能力

*标准：针对突发设备故障（如停水停电、电梯困人、消防报警等），应有完善的应急预案，相关人员熟悉预案流程，能迅速、有效地开展处置工作，最大限度减少损失和影响。

*考核点：应急预案的完备性与可操作性；应急演练的定期开展情况；应急物资的储备情况；实际应急事件的处置效率与效果。

（三）维修质量与效果

1.维修工艺

*标准：严格遵守操作规程和维修工艺标准，选用合格的备品备件，确保维修质量，杜绝“将就维修”、“过度维修”。

*考核点：维修操作的规范性；备件材料的质量符合性；维修工艺的达标情况。

2.维修效果

*标准：维修后的设备应达到其设计功能和技术指标，运行稳定可靠，外观修复良好（如适用）。

*考核点：维修后设备的运行稳定性；功能恢复情况；业主/使用人的反馈意见。

3.成本控制

*标准：在保证维修质量的前提下，合理控制维修成本，力求经济高效。

*考核点：维修费用与预算的对比；备品备件的合理使用与节约情况；有无不必要的浪费。

（四）设备管理与基础工作

1.台账与档案管理

*标准：设备台账清晰、准确、完整，包含设备基本信息、技术参数、安装调试记录、维护保养记录、维修记录、巡检记录、图纸资料等。

*考核点：台账的完整性、准确性、更新及时性；技术档案的规范管理与查阅便利性。

2.备品备件管理

*标准：建立合理的备品备件库，库存数量满足维护维修需求，出入库记录清晰，账物相符，备件保管良好。