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物业公司电梯维护计划

一、背景与目的

电梯作为小区公共设施的核心组成部分，是业主日常出行的重要工具，其运行安全直接关系到居民的生命财产安全。近年来，随着小区规模扩大和电梯使用年限增加，电梯故障频率呈上升趋势，常见问题包括门机卡阻、运行异响、平层误差过大等，不仅影响业主体验，更存在安全隐患。为规范电梯维护管理流程，降低故障率，延长设备使用寿命，同时提升物业服务质量，特制定本电梯维护计划。本计划以“预防为主、防治结合”为原则，通过系统化、标准化的维护措施，实现电梯全年安全运行无重大事故（重大事故定义为困人超30分钟、设备损坏导致停运超24小时）、日常故障率低于5‰的目标。

二、组织架构与职责分工

（一）维护管理小组构成

成立由物业项目经理为组长，工程维修主管为副组长，3名持证电梯维修员、1名巡检专员及1家合作电梯维保单位（简称“外包单位”）技术代表组成的电梯维护管理小组。小组总人数根据小区电梯数量动态调整（原则上每10台电梯配置1名专职维修员）。

（二）各岗位核心职责

项目经理：统筹维护计划的制定与监督，审批月度维护预算，协调业主投诉与应急事件的外部沟通（如联系消防部门协助救援）。

工程维修主管：具体执行维护计划，监督外包单位服务质量，组织月度维护总结会议，汇总故障数据并分析改进方向。

专职维修员：负责日常巡检、简单故障处理（如门机轨道清洁、光幕复位），记录维护日志，配合外包单位完成深度维护项目。

巡检专员：每日对电梯运行状态进行抽查（覆盖所有电梯），收集业主反馈（如“某栋2单元电梯运行抖动”），建立问题台账并跟踪闭环。

外包单位技术代表：按合同要求完成季度、年度深度维护（如曳引机检测、安全钳校验），提供技术支持，参与应急救援。

三、日常维护内容与操作规范

（一）每日巡检要求

巡检时间固定为早7:00-8:00（高峰前）、晚18:00-19:00（高峰后），确保覆盖业主使用高频时段。巡检内容包括：

轿厢部分：检查照明是否正常（无闪烁、黑屏），通风扇运行是否平稳（无异响、振动），紧急报警装置是否有效（按下后监控室30秒内响应），轿厢壁与地面有无刮痕、污渍（需及时清洁）。

层门与地坎：观察开关门过程是否顺畅（无卡阻、异响），门间隙是否均匀（标准6-8毫米），地坎槽内有无杂物（如石子、胶条残片），需用专用工具清理。

机房设备：查看温度是否在5-40℃范围内（超温需开启散热扇），控制柜仪表显示是否正常（电压、电流无异常波动），曳引机运行声音是否平稳（无金属摩擦声），减速箱油位是否在刻度线1/2-2/3处（不足时补充同型号机油）。

安全标识：确认“乘梯须知”“应急电话”等标识是否清晰、无脱落，儿童乘梯提示（如“勿攀爬门体”）是否醒目。

（二）日常故障快速处理

当接到业主故障报修（如困人、门无法关闭），维修员需在15分钟内抵达现场。处理流程如下：

困人处理：首先通过轿厢对讲安抚乘客（“我们已到达，正在紧急处理，请保持冷静”），确认轿厢位置（通过机房盘车标识或控制柜显示），若电梯停在平层区（±50毫米内），直接用三角钥匙开门放人；若不在平层区，需手动盘车至最近楼层（需2人配合，1人松闸，1人盘车），操作时需持续与乘客沟通进度。

门机故障：检查光幕是否被遮挡（如广告纸、杂物），清洁光幕表面；若门机电机异响，测试门机控制器电压（正常220V±10%），排查线路是否松动；若地坎卡阻，用扁铲清除槽内硬杂物，涂抹少量凡士林润滑。

运行异响：初步判断声源位置（机房、井道或轿厢），若为机房曳引机异响，检查轴承是否缺油（补充锂基润滑脂）；若为井道导轨异响，用导轨油壶对导轨侧面均匀涂油（每边3-5下）。

四、定期深度维护项目

（一）月度维护重点

每月第3周由维修员联合外包单位完成，主要项目包括：

机械部件润滑：对门机传动链条、导轨导靴、限速器钢丝绳等部位进行润滑（使用电梯专用润滑油，避免黄油堵塞），润滑后测试开关门速度（标准0.5-1.0m/s）、运行平稳性。

电气系统检查：测试控制柜内接触器触点是否氧化（用细砂纸打磨），接线端子是否松动（用螺丝刀紧固），编码器信号是否稳定（通过万用表检测输出电压波动＜0.5V）。

安全装置测试：触发限速器-安全钳联动试验（模拟超速状态，观察安全钳是否动作，制停距离需符合标准），测试缓冲器复位功能（按压后10秒内自动弹起）。

（二）季度维护深化

每季度最后一个月由外包单位主导，维修员全程参与，内容包括：

曳引系统检测：测量钢丝绳直径（单股磨损超过原直径10%需更换），检查绳头组合是否松动（用扭矩扳手检测，标准力矩120-150N·m）；测试曳引轮槽磨损（各槽深度差超过1毫米需车削或更换）。

门机系统拆解：拆卸门机皮带，检查磨损程度（裂纹长度超过5毫米需更换）；清洁门电机散热孔（用压缩空气吹除灰尘），测试电机绝缘电阻（应＞1MΩ）