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物业公司设备维护保养操作标准

一、总则

1.1目的与意义

为规范物业公司所辖范围内各类设备设施的维护保养工作，确保设备设施处于良好运行状态，延长设备使用寿命，保障物业区域内的正常生活秩序与人身财产安全，降低运营成本，特制定本标准。本标准旨在提供一套系统、科学、可操作的设备维护保养指导，作为物业公司工程管理部门及相关人员开展工作的依据。

1.2适用范围

本标准适用于本物业公司管理的各类物业项目，包括但不限于住宅小区、商业综合体、写字楼等。涉及的设备设施主要包括：电梯系统、消防系统、空调通风系统、给排水系统、供配电系统、公共照明系统、安防监控系统、停车场管理系统及其他公共区域设备设施。

1.3基本原则

设备维护保养工作应遵循“预防为主、养修结合”的原则，做到计划性、规范性、及时性和有效性。在确保设备安全运行的前提下，力求经济合理，提高设备综合效能。

二、组织与职责

2.1工程部门职责

工程部门是设备维护保养工作的归口管理部门，负责本标准的组织实施、监督检查与持续改进。具体职责包括：制定和完善各类设备的维护保养计划；组织专业人员或委托合格服务商进行维护保养工作；负责维护保养质量的检验与评估；建立和管理设备档案；组织相关培训。

2.2管理处/客服中心职责

管理处或客服中心应协助工程部门，及时收集和反馈业主/使用人关于设备运行的意见和报修信息；配合工程部门进行维护保养工作的协调，如通知相关区域业主/使用人、提供必要的工作便利等。

2.3专业技术人员/维保人员职责

专业技术人员或维保人员（包括内部技工及外包维保单位人员）是设备维护保养工作的具体执行者，应严格遵守本标准及各设备专项操作规程，确保维护保养工作质量；认真填写维护保养记录；及时报告设备异常情况。

三、设备维护保养的基本要求

3.1计划性与规范性

工程部门应根据设备的类型、技术参数、使用环境及制造商建议，制定年度、季度、月度维护保养计划，并明确保养项目、周期、内容、方法及责任人。维护保养工作必须严格按照计划和相关技术规范进行，不得随意简化或省略步骤。

3.2日常巡检与定期保养相结合

日常巡检：维保人员应按照规定频次对设备进行巡查，主要检查设备运行状态、有无异响、渗漏、异味、松动等异常现象，发现问题及时处理或上报。

定期保养：根据计划，对设备进行清洁、润滑、紧固、调整、检验等工作，确保设备性能符合要求。定期保养可分为一级保养、二级保养等不同级别，具体内容根据设备特性确定。

3.3操作规范与安全防护

所有维护保养操作必须严格遵守安全操作规程。作业前，应确认设备已断电（必要时挂警示牌）、停机，并采取必要的安全防护措施（如佩戴劳保用品、设置安全警示区域等）。对于特殊设备（如电梯、锅炉、压力容器等）的维护保养，必须由具备相应资质的专业人员进行。

3.4物料与工具管理

维护保养所需的备品备件、润滑油料、清洁剂等应符合设备技术要求，并妥善保管，建立领用登记制度。使用的工具、量具应定期校验，确保准确有效。

3.5技术资料管理

各类设备的技术说明书、图纸、合格证、维护保养手册、历次保养记录、维修记录等资料应齐全，并由工程部门统一归档管理，确保可追溯性。

四、分类设备维护保养要点

（注：本章节为概要性描述，具体操作应参照各设备专项维护保养规程执行。）

4.1电梯系统

电梯维护保养应严格遵守国家及地方相关法规，由具备资质的单位负责。重点包括：

定期检查曳引系统、导向系统、门机系统、控制系统、安全保护装置（如限速器、安全钳、缓冲器等）的运行状况。

确保轿厢内报警装置、照明、通风正常。

定期进行润滑、清洁、调整和功能性测试。

按规定周期进行年检，并张贴合格标志。

4.2消防系统

消防系统维护保养的核心是确保其在紧急情况下能够可靠运行。重点包括：

火灾自动报警系统：定期测试探测器、手动报警按钮、报警控制器、消防广播、应急照明及疏散指示标志的功能。

消火栓系统：检查消火栓箱内器材是否完好，水带、水枪是否在位，阀门是否开启灵活，管网压力是否正常。

自动喷水灭火系统：检查喷头、水流指示器、报警阀组、末端试水装置及管网压力。

防排烟系统：测试风机、风阀的动作及联动功能。

定期进行系统联动测试。

4.3空调与通风系统

根据不同类型（如中央空调、分体空调、新风系统）制定保养计划。重点包括：

定期清洗或更换空气过滤器。

检查制冷机组、冷却塔、水泵、风机等设备的运行状态、温度、压力、声音是否正常。

定期对换热器进行清洗除垢。

检查电气控制部分，确保温控、风压等控制功能正常。

冬季停用前做好防护措施，夏季启用前进行全面检查调试。

4.4给排水系统

保障生活用水供应及污水排放畅通。重点包括：

生活水泵：定期检查运行状态、压力、电流、有无泄漏，进行润滑保养，确保备用泵自动切换功能正常。

排污泵：定期检