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建设项目用地预审

建设项目用地预审

一、建设项目用地预审的概念与意义

建设项目用地预审是指在建设项目可行性研究阶段，由自然资源主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，并提出预审意见的行为。它是建设项目前期工作的重要组成部分，也是土地管理的重要环节。

用地预审的意义主要体现在以下几个方面：

1.从源头上控制建设用地规模，促进节约集约用地

2.保障国家土地资源安全，维护粮食生产能力

3.优化土地利用结构，促进区域协调发展

4.提高项目审批效率，避免因土地问题导致项目反复调整

二、用地预审的法律依据与制度框架

用地预审的法律依据主要包括：

1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）

2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年修订）

3.《建设项目用地预审管理办法》（自然资源部令第2号，2016年）

4.《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号，2014年）

5.各省、自治区、直辖市制定的相关地方性法规和规章

制度框架方面，我国已建立起较为完善的用地预审制度体系，包括：

1.中央与地方分级管理体制

2.部门协同工作机制

3.全流程监管机制

4.信息化管理平台

根据《建设项目用地预审管理办法》规定，需审批或者核准的建设项目在可行性研究阶段，由建设单位向项目建设用地所在地的同级自然资源主管部门提出用地预审申请；需备案的建设项目在备案后，由建设单位向项目建设用地所在地的同级自然资源主管部门提出用地预审申请。

三、用地预审的程序与流程

用地预审的程序主要包括以下几个环节：

1.申请：建设单位向自然资源主管部门提交用地预审申请材料

2.受理：自然资源主管部门对申请材料进行审核，符合条件的予以受理

3.审查：自然资源主管部门组织专家对项目用地进行审查

4.出具意见：根据审查结果，出具用地预审意见

5.结果应用：建设单位将用地预审意见作为项目审批、核准或备案的依据

根据《建设项目用地预审管理办法》，用地预审的审查时限为自受理申请之日起20个工作日内，特殊情况可延长10个工作日。

四、用地预审的主要内容

用地预审的主要内容包括：

1.项目选址是否符合国土空间规划

2.项目用地规模是否符合国家用地标准

3.项目用地是否符合节约集约用地要求

4.项目占用耕地是否落实占补平衡

5.项目用地是否符合生态环境保护要求

6.项目用地是否符合国家安全要求

7.项目用地是否符合军事设施保护要求

8.项目用地是否符合文物保护要求

9.项目用地是否符合地质灾害防治要求

10.项目用地是否符合其他相关法律法规要求

根据《节约集约利用土地规定》，建设项目用地应当符合国家发布的《工程项目建设用地指标》，严格控制用地规模，提高土地利用效率。

五、用地预审的审查标准与要求

用地预审的审查标准和要求主要包括：

1.规划符合性标准：项目选址必须符合国土空间规划

2.用地规模标准：项目用地不得超过国家规定的用地标准

3.节约集约标准：项目用地必须符合节约集约用地要求

4.耕地保护标准：项目占用耕地必须落实占补平衡

5.生态保护标准：项目用地不得占用生态保护红线

6.安全保障标准：项目用地不得危及国家安全和军事设施安全

根据《自然资源部关于进一步做好建设项目用地审查工作的通知》（自然资规〔2018〕5号），用地预审应当严格执行三线一单（生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界和生态环境准入清单）管控要求。

六、用地预审的结果与使用

用地预审的结果主要包括：

1.通过预审：项目用地符合预审要求，可以出具用地预审意见

2.不通过预审：项目用地不符合预审要求，不予出具用地预审意见

3.修改后通过：项目用地经修改后符合预审要求，可以出具用地预审意见

用地预审意见的使用：

1.作为项目审批、核准或备案的依据

2.作为后续用地审批的依据

3.作为项目设计、施工的依据

根据《建设项目用地预审管理办法》，用地预审意见有效期为三年，自批准之日起计算。有效期内未取得项目批准或者核准文件的，用地预审意见自动失效。

七、不同类型建设项目的用地预审特点

不同类型建设项目的用地预审具有不同特点：

1.工业项目