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美丽朋城销售筹划案

胡奎

二00六年二月

美丽朋城销售筹划案

一、工程简介

1、工程全然情况：

总建筑面积：㎡

住宅面积：㎡

商展面积：㎡

可销售机动车位：地下113个㎡)

建筑密度：29.75%

绿地面积：㎡

绿地率：30.49%

容积率：

总户数：320户

主力面积：39-59㎡

占地亩，地块呈条状弧形

2、工程其它情况:

本工程位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。工程西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除局部拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发〔上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城〕。

交通

靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。

治安状况

工程紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。

购物与娱乐

工程500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；

海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。

医疗卫生

满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。

学校教育

四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。

金融效劳

工程一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。

结论：本工程位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，今后的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏瞧市场背景是近年来最为有利的；同时，随着都市开展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场时机。

二、市场定位

住宅：

1、自住型消费群：〔90%〕

年龄结构：25-30岁的单身贵族；〔30%〕

25-35岁的二人世界；〔60%〕

退休的二人世界；〔10%〕

职业结构：企业中、低层工作人员；

购置用途：短期过渡；

购置状况：一二次置业；

习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；

注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业治理、居住气氛。

2、投资型消费群：〔10%〕

年龄结构：35岁以上；

职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；

购置用途：偶然居住，要紧用于投资；

购置状况：二次置业；

习惯描述：注重位置、周边配套及开展状况，

注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。

3、全然数据测算

〔1〕以39㎡户型为例：

假设选择7成20年银行按揭贷款，

年利率5.508%；

单价3850元/㎡；

总价款150150元；

首付款45150元；

按揭贷款105000元；

月供款元。

〔2〕以64㎡户型为例：

假设选择7成20年银行按揭贷款，

年利率5.508%；

单价3600元/㎡；

总价款230400元；

首付款69400元；

按揭贷款161000元；

月供款元。

商展

1、定位分析

工程定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街〞,建筑从外瞧形态设计表达出现代都市时尚气息.一二楼展面为米层高,面积50—289平方米不等,可随意组适宜合。

商展投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区今后客流量大、现状商业较少，而周边房地产开展空间特别大，同时该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场根底最成熟的商业房地产类型，特别适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相比照拟低，空租率比立低，租金收益能够得到保证；另一方面，要是住宅工程规模大，居住人口消费能力强，其投资收益能够特别好得到保证。

2、投资分析

以50㎡一层展面为例：

假设选择5成10年银行按揭贷款，

年利率6.12%；

单价8000元/㎡；

总价款400000元；

首付款200000元；

按揭贷款200000元；

月供款元；

租金40元/㎡；〔目前该片区底商租金价〕

投资回报率：约6%。

三、销售方案

1、价格制订策略：

①低开高走；

②平稳增长；

③扫尾期做盘；

④力争短平快。

时期

方案销售〔套〕

所占百分比

〔%〕

住宅橱卫装修均价〔元/㎡〕

优惠

第一时期

内部认购期

32

10%

3600

一次性2%

按揭1%

第二时期

公开出售期

96

30%

3650

一次性3%

按揭2%

第三时期

强销期

96

30%

3700

一次性3%

按揭2%

第四时期

持销期

64

20%

3600

一次性2%

按揭1%

第五时期

扫尾期

32

10%

3600

一次性2%

按揭1%

合计

320

100%

展面销售进度和住宅尽量相同。

需依据以上销售方案及策略制定资金回笼方案及进度，估量销售期限为５－７个月