规划设计策划四个阶段.pdfVIP

对房地产规划设计策划的几点思考：规划设计策划四个阶段

访问统计:点击1114次作者:摘自:时间：2010-8-4

想不想买看环境，掏不掏钱看房型，满不满意看管理“”。可见规划设计是赢得市场的

“以人为本”为宗旨，以市场为导向，以项目投资决策为依据，集土建、景观、绿化、物业、营销…

提高小区品位和含金量。开发商和设计人员应该把自己置于住户的位置，

…的同时，尽可能降低小区开发

期的目标。

必须克服的三种倾向

与策划的质量直接影响楼盘的销售和效益，这已是不争的事实，但在实际工作中，仍然要克服三种倾向。

压缩规划设计的时间。有些开发商拿到土地后，巴不得一夜之间把小区造好，这种心情是可以理解的，应该

已作了正确的定位，但招标文件编制和中标方案优化、扩大初步设计、施工图设

付诸实施的关键阶段，是对总体规划、环境、房型、设备…具体细化、反复推敲优化的阶

周期是保证设计质量的前提，何况规划设计阶段实际上应包含许多策划方面的工作，其所涉及的深度和广

设计“周期定额”所包含的工作内容。如果事先没有进行认真地策划，事后感到这也不对，那也不行，赶“工”

工，工程做到哪里，改到哪里，不仅造成经济和工期的损失，规划设计的含金量“”也难以得到保证，最终结

同时，由于目前实行工程竣工验收备案制，重大修改必需按原来的程序进行审图和备案，往往造成停工和

压缩设计费。应该看到，我国目前实行的是设计低收费，仅为工程造价的2%左右，在工程总成本中所占的

般不到1%，这样的收费标准还要压低，设计单位的设计成本都很难保证，就更难做到精“心设计”，粗制滥

成设计质量下降、成本增加和返工。一个甲级院的院长对我讲过这样一件事：某工程设计中标后，开发商的

平方，否则叫别人去做”。首先作为开发商要认识到规划设计是房地产开发降低成本，提高产品竞争力的关

理好芝麻与西瓜“”的关系；作为政府管理部门，对设计收费下浮必需有严格的规定。

单位的工作总量应有所控制。有些设计质量好、中标率高的设计院，全院上下疲于奔命，日夜加班，节假

，影响设计人员的健康和学习，长此以往设计质量难以得到保证，也不利于设计市场的可持续发展。建议有

据设计单位的资质等级和人员状况，规定一个满“负荷”的工作量，并加以控制。

基本内容

基本内容大致可分为土地与环境容量、建筑形态与小区环境、住宅建筑的功能、建筑结构、配套设

等六个大项近百个子项，内容极其丰富，需要开发策划认真研究。

主要策划内容：

户—小区开发定位—品牌策划；

小区的规划参数、开发品牌、多高层比例、环境等因素,选定合适的容积率；

房型面积的确定及其大致比例；

指标和质量标准的确定；

通的统筹考虑；

模式的定位；

点”综合分析，主题确定。

招标文件编制阶段的主要策划内容：

有关内容，进一步细化、深化、具体化，作为设计

设计方案优化和扩初设计阶段的主要策划内容：

相结合编制的规划设计方案，经多方案比较和专家论证，选定中标方案

；在环境设计、物业管理包括智能化定位、分质供水…统筹考虑的同时，通过技术经济分析，确定地基基础

，通过市场调查、技术经济分析，初步确定电梯等主要设备的选用，进行扩初设计。

工图设计和项目开工后的跟踪优化阶段的主要策划内容：

批会议的意见和开发商对扩初内容进一步研究，在施工图设计前再次进行调整、优化，避免以后发生大的

后，根据市场情况和预销售情况，对房型、环境…进一步调整和优化。

仅是通过技术创新、理念创新提高产品附加值的关键阶段，而且还是控制和降低开发成本的关键阶段。

，对项目投资的影响程度，初步设计阶段为75-95%，扩初设计阶段为35-75%，施工图阶段为5-35%，

小。规划设计精心与否，不仅关系到产品的质量，对开发成本的影响也很大。施工图设计可以有条件地逐步

”的方法，即对每平方米建筑的造价、主要材耗（钢筋、混