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第六章经济评价指标与方法

第一节效益和费用识不

投资、本钞票、销售〔出租〕收进、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资工程现金流量的全然要素，也是进行投资分析最重要的根底数据。

一、投资与本钞票

〔一〕广义投资与本钞票的概念

1、投资

〔1〕投资的分类

广义投资

资源〔资金、土地、人力、技术、治理经验、其他资源〕

→某项方案→酬劳

房地产投资〔狭义投资〕

为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。

〔2〕一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流淌资金两局部。

〔记住，一个是资产，一个是资金〕

工业生产投资分类

投进

收回

固定资产投资

建筑或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产

投进→磨损和贬值→折旧形式计进成品本钞票→成品销售→货币

流淌资金

〔投产前垫付〕

1、投产后用于购置原材料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用

2、制品、半成品、制成品占用的周转资金。

每一个生产周期完成一次周转，在整个工程寿命周期内始终被占用，直到工程寿命周期末，以货币资金形式收回。

2、本钞票

〔1〕本钞票是人们为达成一事或取得一物所必须付出或差不多付出的代价。

〔2〕成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的本钞票确实是根基这种劳动消耗的货币表现。

〔3〕生产本钞票+销售费用=产品的销售本钞票〔完全本钞票〕

〔4〕碍事本钞票的因素：

不同的生产技术方案；

不同的生产规模；

不同的生产组织形式；

不同的技术水平和治理水平；

不同的物资需求和产品销售条件；

不同的自然环境。

3、投资分析与企业财务会计中本钞票概念不完全相同，要紧出不表现在：

投资分析

企业财务会计

碍事因素不确定，数据不一样

碍事因素确定、数据唯一

多了时机本钞票、漂移本钞票、不可预见费等

*我们把这些差不多发生不可收回的支出，如时刻、金钞票、精力等称为“漂移本钞票〞〔SunkCost〕。

〔二〕房地产投资分析中的投资与本钞票

〔投资与本钞票的特点：

关于“开发-销售〞模式下的房地产开发工程而言，开发商所投进的开发建设资金属于流淌资金。

开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下特别少甚至是零。

房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，那么与一般的工业生产工程投资和本钞票的概念相同。〕

1、开发工程的总投资：

自营：固定资产和其他资产

开发建设投资：完成开发所需投进的各项费用

出租、出售：开发产品本钞票〔转经营本钞票〕

【开发建设投资即后面所讲的工程开发总本钞票。】

经营资金：用于日常经营的周转资金。

2、开发产品本钞票：转进房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算本钞票。

3、经营本钞票〔将开发产品本钞票按照有关财务和会计制度结转的本钞票〕*值得注重的地点

土地转让本钞票、商品房销售本钞票、配套设施销售本钞票、出租经营本钞票

〔关于分期收款的工程：房地产销售本钞票和出租经营本钞票按销售收进和出租收进的比率计算〕

*〔房地产开发产品销售核算的科目设置

１、“经营收进〞——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收进。同时，按照“土地转让收进〞、“商品房销售收进〞、“配套设施销售收进〞、“代建工程结算收进〞、“出租产品租金收进〞等设置明细分类账。

2、“经营本钞票〞——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营本钞票。同时，按经营本钞票的种类，包括“土地转让本钞票〞、“商品房销售本钞票〞、“配套设施销售本钞票〞、“代建结算本钞票〞、“出租产品经营本钞票〞等设置明细账。

3、“其他业务收进〞——核算主营业务以外的其他业务收进，包括商品房售后效劳收进、材料销售收进、无形资产转让收进、固定资产出租收进。

4、“其他业务支出〞——核算企业发生的与其他业务收进相关的本钞票、费用、经营税金及附加等。〕

4、期间费用：治理费用、财务费用、经营〔销售〕费用。

开发用于销售：已在房地产开发建设投资中考虑，不另行计算；

开发用于出租或自营：开发期间计进开发建设投资，经营期间计进运营费用。〔分不计算〕

置业：计进运营费用。

1、出租收进=房屋出租收进租金+土地出租收进租金

2、自营收进=营业收进-营业本钞票-风险回报

3、销售收进=土地转让收进+商品房销售收进+配套设施销售收进

出租收进=房屋出租收进租金+土地出租收进租金

自营收进=营业收进-营业本钞票-风险回报

销售收进=土地转让收进+商品房销售收进+配套设施销售收进

出租收进=房屋出租收进租金+土地出租收

出租收进=房屋出租收进租金+土地出租收进租金

自营收进=营业收进-营业本

自营收进=营业收进-营业本钞票-风险回报

1、经营收进包括：销售收进、出租收进和自营收进。

销售收

销售收进=土地转让收进+商品房销售收进+配套设施销售收进

2、经营收进比企业完成的开发工作量〔投