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海南西海岸前沿大酒店

工程收购可行性分析报告

二00七年十月八日

名目

工程概况

1、1工程地理位置

1、2工程定位

1、3工程要紧技术经济指标

1、4工程出售方式与价格

1、5工程转让提出的背景

1、6工程可行性研究的依据

工程宏瞧投资环境分析

2、1海南宏瞧投资环境分析

2、2海口宏瞧投资环境分析

海南旅游业开展状况

3、1海南旅游业开展状况分析

3、2海南酒店业开展状况分析

海南产权式酒店开展分析

4、1产权式酒店概念

4、2海南产权式酒店分布

4、3海南产权式酒店经营分析

4、4海南产权式酒店要紧个案分析

工程现状分析

5、1工程背景

5、2工程介绍

5、3工程配套

5、4工程可售产品分析

5、5工程SWOT分析

第六章工程的市场价值判定

6、1碍事工程今后开展的几个要素

6、2工程的市场价值判定

工程整体收购后两种操作模式评估

工程操作建议

8、1主题定位

8、2卖点整合

8、3价格推测与建议

8、4工程启动前注重的事项

8、5进市姿态及推广时机

8、6宣传策略

8、7销售进度与资金回笼方案

工程财务评价

第十章综合结论与建议

第一章工程概况

1、1工程地理位置

本报告所陈述的对象为海南西海岸前沿大酒店工程，以下简称本工程。

本工程坐落于海口西海岸最西端的盈滨半岛上，工程〔盈滨半岛〕尽管临近海口但地属于海南省澄迈县管辖，工程距市中心约20公里，目前距海口美兰机场车程40分钟。工程已建成并于2006年10月1日开业。盈滨半岛因其独特的半岛海湾，而成为现在海南少有的海滨净土，碧海银沙、白浪恋人，可媲美亚龙湾。

盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己的怀中，地理构造的特别造就了碧绿、清亮、无污染的盈滨半岛海水。一流的海水、一流的沙滩、一流的温泉，成为海口周边最好的休闲度假酒店之一。

1、2工程定位

本工程按照五星级酒店标准营建，集温泉、酒店、度假及会议等功能为一体，定位为纯粹而高尚的休闲度假天堂。工程聘请雅高酒店集团全程治理〔以旗下品牌“索菲特〞治理〕，只是雅高酒店集团已于2007年6月退出酒店治理。

在全国旅游开展的大形势下，海南的旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。目前，盈滨半岛区域内能够需求的滨海一线产权式酒店目前屈指可数，在此背景下，工程的定位一方面尽可能的提需求市场高品质优质效劳的旅游房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。

1、3工程要紧技术经济指标

土地性质：住宅、综合用地

使用权类型：转让

终止年限：2066年12月10日

总占地面积：42408平方米

总建筑面积：27362平方米

产权客房数量：304套

已售客房数量：87套

剩余客房数量：217套

可销售建筑面积：15240平方米

绿化面积：80000平方米

配套面积：1400平方米中庭；中西餐厅800平方米；大堂吧117平方米；

会议室5个889平方米；800平方米游泳池

通过承租方式取得配套〔20年经营权〕：SPA及温泉池1425平方米；KTV1341平

方米；酒吧139平方米；健身房及娱乐室等293平方米

层高：8层

容积率：

绿化率：73%

1、4工程出售方式与价格

出售方式：整体转让

出价期限：30天

1、5工程转让提出的背景

1、5、1据调查，工程自开业以来至2007年6月〔索菲特品牌退出〕期间每月均呈现

亏损，月平均开房率在40%以下，并不是象开发商所讲的“除试营业首两个月

外，其余各月均实现了现金流的平衡〞。2007年7、8月份开发商“自管〞经

营获得赢利。

1、5、2工程自2007年月份以来，剩余产权客房未取得销售，而且在所售出的87套物

业中，已有15套业主提出退房要求，开发商未受理。

1、5、3工程的局部产权回属尚不明确不明晰，而且一局部客房已作为银行贷款抵押。

1、5、4工程配套尚未完善事项：承租方式取得的娱乐中心内装修改造工程已完成约

80%工作量，估量于今年10月底完工；水上运动设施工程〔游艇〕的建设，

仅完成10%的工作量。

1、5、5工程通过承租方式取得配套〔20年经营权〕的租金状况尚不知晓。

1、6可行性研究的依据

本报告是基于对市场的充分了解和对该工程的市场前景有着正确的判定而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的局部将着重对本工程的市场分析、工程分析以及工程的财务评价进行研究。

第二章工程宏瞧投资环境分析

２、1海南宏瞧投资环境分析

经济开展形势

海南，中国最大的经济特区，经济开展渐进佳境，陆地面积3.4万多平方公里，海洋面积200多万平方公里，约占全国海洋面积的三分之二。2006年末常住人口835.88万人，2007年上半年，海南特区的经济连续了近年来的快速开展势头，GDP同比增长幅度达15.5%。

表1：海南近几年来经济指标

时刻

GDP

增长率