首套房指南：避免高杠杆风险与选房策略.pdfVIP

人生的第一套房，应该怎么买

大家好，我是钱老师！

房子，一直都是最最关心的话题，现在还可以买房吗？如果是第一

套房我们该如何买呢？这些问题谁都逃不开，那么从今天这节课开始，我就来说

说大家最关心的房子。说到房子，离不开的三个字就是刚需房。刚需房是每个人

的基本需求必须买，但是刚需房并不是每个人都买的对的，也不是每个人都买得

起，大家在买房前最需要考虑的问题就是首付从何而来？

面的课程中，很多用户朋友都过我同样的问题，她们说“钱老师，我

是靠借现金贷来支付首付的，现在真的都快奔溃了，根本还不起这些利息，只能

越借越多，我到底应不应该把房子卖了把钱还上呢？”对于这样的问题，我的答

案非常明确，如果在借大额杠杆的情况下，大额杠杆是指借利率很高很高的，

我认为不应该去买房，哪怕是刚需房也不应该买。为什么呢？

现在，各地都在提高第一套房的首付比例，大部分城市的首付比都在

30%-40%左右。很多人为了首付去一些P2P平台上借钱，有的人甚至去借现金贷，

这是万万不可取的。我知道很多人急于买房，是担心房价上涨，觉得现在不买未

来就更买不起了。但是？你借得这些杠杆并不能帮助你的资产增值，为

了填补首付的窟窿未来会让你彻底奔溃。

我大致算了一下：P2P的借款利率一般在22%左右，如果加上平台的各种手续

费和，借款利率实际上是超过40%的。假如你买的房子100万，首付30

万，剩下的70万分10年偿还，按照4.9%的基准利率，每个月还7390。如果在

P2P上借30万付首付，1年还清，每个月要还3.5万！这个还款负担一般家庭是

难以承受的。

所以，首付不借大额杠杆，是买房的重。

当我们准备好了第一桶金，买房首付时，我们正式进入选房阶段。每个人都想

在买第一套房子的时候，选择一套性价比极高的房子，我当初买房的时候也不例

外，那么我们应该怎么选择呢？我建议从四个方面入手：

第一，选择容积率适中的房子。容积率，就是一个小区的总建筑面积与用地面

积的比率。对于刚需房，我们应该选择容积率适中的房子，比如说三梯六户、四

梯八户。为什么呢？我们对比一下就知道了，容积率高的房子，居住密度很高，

比如一梯十几户，住起来很拥挤，这类房子多半是小户型，虽然公摊面积比较低，

但是人员构成比较复杂，一般都是买来出租的，所以不适合长期居住，更不太适

合家庭。容积率低的房子，居住密度低，比如一梯一户、两梯四户，住着更宽敞

很舒服。但是这样的房子一般是大户型，而且公摊面积偏大，房价总额也会偏高，

对于刚需房来说，性价比不高。所以相比之下，容积率适中的三梯六户、四梯八

户是性价比。

第二，考虑好的地段，而非单价便宜的郊区。很多人买房的时候会纠结，到底

是买郊区大一点的房子呢，还是买市小一点的房子呢？我的建议很明确，在

能力范围内，买靠近市的房子。

这涉及到未来房价的涨跌，我们来看文稿中的图1，内环和内外环间的房

价，累计涨幅一直维持在很高的水准，分别是180%和220%，但是外环房价在这

9涨幅并不大，还不到50%。另外，我们要考虑到的人口增长率，人口

增长放缓是个大趋势，未来新增买房的需求会越来越少，郊区房下跌的风险会明

显高于市。

我们再来看文稿中的图二，这是15年到17年的房价趋势，从数据上看，

主城区二手房环比下跌0.86%；近郊区二手房环比下跌0.91%；远郊区二手

环比下跌1.09%。这就说明了一个问题：一旦房价下跌，郊区房的下跌幅度会大

于市。

第三，选择社区地的楼盘。如果我们把买房的范围锁定在靠近市

的区域内，那么我们就要选择社区地的楼盘。这样的房子有两个优势：

一是社区的地方配套设施齐全。如果你买的是传统社区的地方，那它周

边的配套设施早就形成了，生活起居会非常方便；如果你买的是新兴社区，可能

配套设施没有完全建成，但社区的集合会形成规模效应，也就是说，社区规模大

的话，它就具有较大的发展潜力，资本会更加青睐这样的地方，周边配套也会逐

步跟上。这样就带来了第二个优势，这个区域的房