南昌众森黄家湖项目整体定位及发展战略.pptVIP

*案名拟定方向方向一：以宣传产品档次为主的案名建议方向二：以宣传地段的区位关系为主的案名建议方向三：以宣传地块资源价值为主的案名建议*方向一：以宣传产品档次为主的案名建议众森品牌展示项目高档次形象众森·御景湾众森·尚筑众森·第一城众森·熙龙城众森·公元盛世案名拟定*方向二：以宣传地段的区位关系为主的案名建议众森品牌展示与红谷滩的区位关系众森·西城上筑众森·西城中央众森·红谷西域众森·玺世中央众森·红谷熙园案名拟定*方向三：以宣传地块资源价值为主的案名建议众森品牌展示城市湖景资源众森·湖天下众森·蓝波湾众森·蓝湖美地众森·水岸新都众森·廊桥水岸众森·美湖大地案名拟定*案名拟定主推：众森·湖天下备选：众森·半岛水城众森·红湖环岛众森·天湖郡众森·长堤产品定位导向——展现项目资源方向*众森地产心血铸就——众森·湖天下——CBD区域·原生半岛别墅区*案名拟定次推：众森·1英里备选：众森·红谷西域众森·中央庄园地段区位导向——展现区位与红谷滩中心的距离*整体规划及分期构思经济分析项目目标与属性界定项目机会研判项目整体定位整体发展战略*地块外部条件：还建房、乌沙河、黄家湖湖面有一定影响地块南面和北面都临湖，且临湖面较长——规划原则为水资源的最大化利用，打造最长的水岸线地块被黄家湖路划分成两块——各地块相对独立，自成体系，但又通过景观体系有机的结合在一起地块内不仅有丰富的水资源，而且植被覆盖绿高，有少量的珍惜树种——小区园林以水为主题，结合地块内的原生大树进行景观改造南面的湖黄家湖黄家湖路地块东侧的高速公路将带来噪音的影响地块内的树东边乌沙河还建房*地块内部条件：丰富的水资源是最大的价值，但资源分布不均衡黄家湖是天然湖泊，具有活水资源南面水为土地长年挖掘后形成的水塘，水源的持续性不确定部分水域面积为40年用地年限地块南侧的闲置用地，拥有大面积的水域，但未来用地不确定丰富的水资源建议在规划时充分考虑到南面水域的融合，同时又要考虑以后被割裂的可能，在规划时预留管线；建议接入黄家湖的活水系统，保持项目的活水；*市场低密度湖区物业，仅限于对外部资源的简单占有，缺乏有亮点的内部水景规划四季花城规划香溢花城规划居住主题公园规划南昌低密度湖区物业，只是简单地对湖岸的天然资源进行占有，在规划上没有更多地利用资源；项目内部没有有亮点的水景的规划，水景资源仅停留于外部资源；*规划概念：符合客户敏感点，居于自身优势，市场差异化以水为纽带，有机地联系整个社区，展示水岸生活半围合组团式布局，强调邻里归属感以特色的桥作为连结各组团的构筑物打造最长水岸线以岛、半岛作为规划构图的基本元素*关于土地年限不统一问题的解决方案建议方案一：将40年用地做成配套、商业、游乐设施等分散众森业务，分散精力，众森目前最需要的是集中精力做好一件事，完成在住宅开发上的大跃进；长期经营的压力；成本短期难收回，资金的压力；能形成一定的卖点；要实现原容积率，则高价值的低密度物业量减少，住宅利润回报降低；企业角度受昌九隔断，作为商业的价值下降；近期红谷滩加强商业设施建设，商业竞争大；市场角度项目角度*关于土地年限不统一问题的解决方案建议销售利润降低将40年用地同样规划为住宅用地《物权法》的出台，将此问题弱化方案三与政府协调，将此地块补足70年用地的地价，与其它地块一样规划项目更完整，规划更灵活需投入资金成本需要一定的推动时间方案二进行物权法的政策引导；客户层面拉大，降低销售压力；适当让利；建议选择方案三*规划布局初步构思一：以半岛和岛的形式组合，打造最长的水岸线（主推）对外交通：通地块南侧的河堤，穿过昌九高速公路与碟子湖大道相连结，成为从红谷滩区进入地块的主要景观大道。组团构成：小区共分为三个大组团，其中别墅区为土方回填形成的一个长条型的小岛，该小岛由多个半岛组成。主入口位置：在地块与沿堤公路之间架一座桥，成为进入小区的主要入口。景观轴：小区共有两个以水为主题的景观轴，分别位于南北两个地块，其中北地块的景观是以活水为主题的一个主题公园主要景观沿街商业沿堤公路小区主入口建议搭建桥，从地块南侧入将原黄家湖水域改造为伸进地块内部的水系，打造景观的均好性将黄家湖水通过活水净化处理后引入地块南侧活水净化处理系统以岛和大量的半岛，打造最长的水岸线南面水域采取开放式，形成一体的感觉，设法控制此地块建议对整个南面水域