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华声国际大厦项目经济模型分析

一、投资回报经济模型

写字楼

户型面积

200㎡

拟定均价

15000元

拟定物业费

3.5元/㎡/月

总房价

300万元

一次性

（建议98折）

294万元

按揭首付款

（首付3成）

90万元

贷款金额

210万元

月供金额

（7成20年）

13906元

拟定月租金

写字楼：16.7＄/㎡/月

16.7＄/㎡/月

月净剩租金

13749.2元

投资回收期限

6年

二、项目市场竞争模型分析一：与低端产品租赁方式竞争模型

购买本项目写字楼

（7成20年按揭）

租赁中、低端写字楼

户型面积

200㎡

200㎡

销售价格

15000元/㎡

/

租赁价格

/

2.8元/㎡/天

物业费

3.5元/㎡/月

含在租金内

实际月付金额

14606元/月

16800元/月

说明

以相关区域调研项目中租金价格底线为基准，核算同等面积（200㎡），租赁中、低端产品月付16800元，购买本项目月付14606元。

租赁中、低端产品按2.8元/㎡/天租金计算为市场最低价，10年租金为201.6万，已接近购买本项目总价，与中端产品竞争，优势更明显。

对于成长型企业置业升级的需求来讲，本项目具有相当的市场吸引力，市场竞争优势明显。

三、项目市场竞争模型二：中、高端产品租赁方式竞争模型

购买本项目写字楼

（7成20年按揭）

租赁中、高档写字楼

户型面积

200㎡

200㎡

销售价格

15000元/㎡

/

租赁价格

/

4元/㎡/天

物业费

3.5元/㎡/月

含在租金内

实际月付金额

14606元/月

24000元/月

说明

同区域范围内租赁写字楼在剔除物业费的情况下，实际每月需付租金24000元。

根据拟定销售价格购买本项目写字楼，同等面积每月月供金额和物业成本共计14606元。

同等面积比较，企业购买本项目写字楼，既能减少经营成本，又能增加企业固定资产。

从财务管理的角度考虑，购买本项目的经济效益更加明显，市场竞争力突出。

四、项目市场竞争模型三：与高端产品出售方式竞争模型

购买本项目写字楼

购买高端写字楼

（以凯恒中心为例）

拟定投资总价

500万

500万

销售价格

15000元/㎡

2500＄/㎡

可购面积

333㎡

242㎡

购买本项目写字楼

购买高端写字楼

（以凯恒中心为例）

拟定购买相同面积

200㎡

200㎡

销售价格

15000元/㎡

2500＄/㎡

总价

300万

414万

首付

90万

180.5万

月供金额

13906元

29684元

物业费/月

700元

未定

实际月付

14606元

≥29684元

说明

同总价的前提下，购买本项目面积可达330㎡，购买高端产品面积为242㎡，面积差额为90㎡。

购买同等面积200㎡，本项目首付90万，高端产品达165万，差额为75万元左右。

对于中小企业客户群来讲，在区位特征等同条件下，购买本项目同等面积200㎡可实际节省总金额114万，首付少75万，月付少15778元。