地产项目价值梳理,很多地产人根本不懂!.pdfVIP

地产项目价值梳理，很多地产人根本不懂！

一、关于刚需项目的价值梳理

以天津某项目为例（项目业态丰富，以其中的别墅产品作为本次的案例进行分享）；

项目背景介绍：

①项目地处天津环城区域的东丽区，（天津有市内六区和环城四区几个大区域，环城

四区属于郊县区域，东丽区属于天津环城四区中发展相对比较慢的区域，但是依托机

场及空港经济区，存在相应的区域价值）；

②项目有高层、洋房、叠拼别墅三种业态，当时高层洋房去化得差不多了，主力聚焦

去化别墅（虽然是别墅产品，但是项目本身是属于刚需项目，所以我把定语名为“刚需

项目的价值梳理”）；

如下地图所示，项目处于天津市外环线之外，地理位置很堪忧了，不过通过周边的一

些重点的配套提炼，所以看上去感觉还是未来可期的。那么还是回归到逻辑五分法的

使用中，我们可以首先确定的一个主逻辑是：城市逻辑（现状或许不美，但是未来可

期）！

其次，回归到其他的逻辑，我们可以知道，品牌和人群都不是能够形成价值穿透力的，

因此我们回归到项目的产品上，当时项目的小面积叠拼别墅是属于板块内的独一份，

因此辅助逻辑则可确定为：产品逻辑！

（对于辅助的逻辑，其实就是在剩余的逻辑里找出能够跟他共同衬托的价值，但是要

注意的是城市逻辑和土地逻辑是互赤的，既然城市逻辑已经确认，那么就不可能再出

现土地逻辑，就需要从品牌、人群、产品