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《业主大会和业主委员会指导规则》

第一章总则

第一条制定目的

为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等相关法律法规，制定本规则。

第二条适用范围

本规则适用于本市行政区域内业主大会和业主委员会的成立、运作、指导和监督。

第三条基本原则

业主大会和业主委员会的活动应当遵守法律法规和管理规约，坚持公开、公平、公正的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。

第四条职责分工

市、区（县）房地产行政主管部门负责本行政区域内业主大会和业主委员会活动的指导和监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第二章业主大会

第一节业主大会的成立

第五条成立条件

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的区（县）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

1.物业管理区域证明；

2.房屋及建筑物面积清册；

3.业主名册；

4.建筑规划总平面图；

5.交付使用共用设施设备的证明；

6.物业服务用房配置证明；

7.其他有关的文件资料。

第六条筹备组的组成

符合成立业主大会条件的，区（县）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第七条筹备组的职责

筹备组应当做好以下筹备工作：

1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3.草拟管理规约、业主大会议事规则；

4.依法确定首次业主大会会议表决规则；

5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6.制定业主委员会选举办法；

7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第二节业主大会的职责

第八条一般职责

业主大会履行下列职责：

1.制定和修改业主大会议事规则；

2.制定和修改管理规约；

3.选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

4.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

5.选聘和解聘物业服务企业；

6.筹集和使用专项维修资金；

7.改建、重建建筑物及其附属设施；

8.改变共有部分的用途；

9.利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

10.法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第九条表决规则

业主大会决定本规则第八条第（六）项和第（七）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第八条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三节业主大会的会议形式

第十条定期会议和临时会议

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十一条会议通知

业主委员会应当于会议召开十五日前，将会议的时间、地点、内容等以书面形式在物业管理区域内公告。召开业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。

第十二条会议形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第三章业主委员会

第一节业主委员会的选举

第十三条候选人条件

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

1.具有完全民事行为能力；

2.遵守国家有关法律法规；

3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

5.具有一定的组织能力；

6.具备必要的工作时间。

第十四条选举程序

业主委员会由业主大会