房地产营销策划全案.pptVIP

湖岸圣景·名门豪邸

;【前言】

一个高端工程必须有其质素相对较高的区域作为支撑，但本工程所面临的困惑----广慈湖周围生活配套完善缺乏，入住率不高。片区缺乏相对高端的景观住宅类产品和特色商业，固然为本案昭示了很大的市场空白。而对于建水县城而言，推广的单一性、市场竞争日益加剧，针对这些问题，我们该提出怎样的战略性建议呢？;微观视角下：房地产业的增长空间巨大，建水房地产将持续快速开展;先认识这座城----建水的城市形态;建水县2012年共完成房地产投资额达5.97亿元，开发总规模69.37万㎡，实际施工面积69.18万㎡，竣工面积13.54万㎡。其中：经济适用住房竣工2.47万㎡，共204套；商品房竣工11.07万㎡，共575套；累计销售商品房面积29.55万㎡，其中住宅销售25.79万㎡，共1906套。;第一个因素：建水是国家级历史文化名城，建水的旅游不但能炒热，而且可持续开展；

第二个因素：建水交通方便，区位优势得天独厚；

第三个因素：建水是一个适宜人居住的城市，是滇南闻名的“果蔬之乡”；

第四个因素：教育品牌的打造，扩大了住宅的刚性需求；

第五个因素：建水房地产有辐射作用，据统计分析，一个楼盘20%的住户来自周边5县；

第六个因素：建水人均存款属红河州中上水平，老百姓财富的积累，都想改善居住环境，所以具备了较强的购置能力。

;用开展的眼光看，老城不符合建水的现代化城市生活开展，建水的生活、商务重心必将向新城转移。

;微观视角下：建水的人居喜好;Q1：本工程将面临怎样的市场竞争？;;广慈湖畔;腾林雅苑;裕顺?奥城;时代中心;万意?新景;金茂大厦;佳湖逸景;序号;竞争分析—市场总结

1、从楼盘统计可以看出，现在建水市场上楼盘大量涌现，现在市场上在售、待售或刚售磬楼盘已多达13个，诸多楼盘的涌现预示着市场份额的剧烈竞争、抢占和引发市场的观望情绪。

2、目前市场上拥有的在售或待售楼盘体量约90余万㎡，如此庞大的体量和有限的市场消费能力，必将导致竞争局面的加剧。

3、建水市场现在住宅均价约为2700-3400元/㎡，商业均价约为13000-49600元/㎡，均价过高容易引起市场抗性，但在一定程度上，优质??程的出现将在市场整体向上的形势下获得合理的溢价空间。;启示;目前建水房地产市场进入顶峰阶段，市场竞争既剧烈残酷，把握市场制定适宜的产品和营销策略是工程取得成功的法那么。;工程位置：

工程位于建水新城规划开展区，其总用地面积50721平方米，总建筑面积137422平方米，容积率约2.23。工程地块地势平坦，地形分布呈三角形状，局部地块呈锯齿类不规那么形状且局部向广慈湖湖面延伸。

周边配套：半径一公里内有县人民医院，建水六中，建水四小，KTV，酒吧，银行………….配套齐全，应有尽有。;地块周边实景照片;总用地面积：50721㎡总建筑面积：137422㎡

容积率：2.23建筑密度：24.6%

绿地率：46.7%车位配比：1：2

独栋别墅：4000㎡〔10户〕

双拼别墅：4000㎡〔16户〕

洋房：11945.2㎡〔84户〕

高层住宅：86038.2㎡〔780户〕

商业：7192㎡

地下建筑面积：24147㎡

;工程周边环境解析;位于建水老城出口和新城区入口主干道处，

是“一根扁担挑两头”的其中一端,其

形象定位必须超越片区的束缚,契合

城市的战略,成为城市的客厅;碗窑段永祯路北正街;工程景观解析;工程人文环境解析;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;每一项指标在建水都堪称前列

关键是：这么好的工程，放在竞争白热化的建水，如何营销？;3个关键问题;1、关于别墅的建议;2、关于5、6、7栋的建议;3、关于1栋、2栋的建议;4、关于4栋的建议;5、关于3栋的建议;6、关于地下停车场入口的建议;7、关于景观的建议;1、主力户型面积区间建议;业态;2、户型面积配比建议;公寓户型参考;合理的错层布局，自然区格了客厅与餐厅的界限，使空间泾渭清楚；不同功能分区动静别离，各得其所；独具匠心的玄关设计，让居家生活更为宁静私密，不受打搅；客厅大阳台，阳光美景悄然入户。;别墅户型参考;四、建筑风格建议;定位前的思考

;工程定位;原规划经济测算;产品为洋房+高层，容积率3.0根底上的工程经济测算

;工程价格定位;重要客户;3个务实;我们的战略目标;我们的操盘策略;3、深度挖掘销售渠道;;品牌营销策略;生活模式营销策略;产品营销策略;活动营销策略;活动营销时间节点

-封顶断水

-湿地公园投入使用

-孔子文化节

-中秋