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成都房地产市场分析与预测

政策规划

从2004年开始，国家就先后通过多种宏观控的手段包（含税收、金融、土地

等），加强了对房地产市场的监管力度，对抑制投机、投资起到了积极作用。成都

的房地产市场也进入r一个在国家宏观控下合理科学健康进展的时期，房地产开

发商、投资商与将面临更加严峻的考验。

根据2003年政府规划，未来成都的都市区将由5城区、高新区与近郊的六个区

县6（个组团）构成，城市将依照“向东向南”的进展策略，大成都都市格局将逐步

形成。同时，为了更有效的利用土地资源，成都政府提出向“高密”进展的战略方针,

为未来房地产指出了方向。地铁的开通促进了地铁沿线物业与远郊物业的进展，但

由于地铁将城郊与市区距离缩短，过去着重于市区中心的物业投资势必受到分散，

传统的物业格局特别是商业物业格局将被打破，区域商圈将在地铁经济的带动下进

入一个快速进展的时期。

土地市场

在2004年，以“8.31“大限与三“个暂停”为标志，政府加强了对土地市场的操纵与

管理。在三“个暂停”结束后，国务院紧接着公布了《国务院关于深化改革严格土地

管理的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方

面加强了土地市场规范。由于加强了对土地市场的合理科学操纵，2005年土地供

给总量比2004年有较大幅度下降，具体表现在：1）大块土地供应减少。2004年,

与黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。2005年以后，除2006年

8月金牛区挂牌出让一宗3000亩土地外，没有再出现千亩以上的大宗土地供应；2）

2005年小块土地供应面积增多，成交单价涨幅较大，同比增长109%。尽管在区位、

规划限制、现状与宗地大小上都各不相同，但这涨幅足以说明近2年成都方地价

大幅上涨。

预测：

1）土地供应区域性明显

鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整，预测未来1・3年中，大城北及大城

东都将处于土地供应的热点区域。

2）单宗供应面积仍以小块宗地为主

除2006年8月金牛区挂牌出让的集文化娱乐、二类住宅、商业、主题公园为

体的宗地占地3000亩以外，其他单宗土地供应面积仍将受到操纵，以小块供地

为主。

3）土地成交单价将继续上涨。

随着城市化进程的加快，可供开发的土地面积有限，土地成交单价将继续保持上

涨的态势。

物业市场总体情况概述

1）房地产开发投资规模日益增大

从1997年开始，房地产投资开始进入快速增长阶段。作为我市投资的三大主体

力量之，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6%,占固定资产投资

的31%,今年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见图1）。

图1：成都房地产开发在固定资产中所占比例走势分析

固定资产投资亿元）房地产投资（亿元）--房地产投资所占比例（%）

资料来源：成都统计局

土地成本的大幅增长是推动房地产开发投资增幅提高的重要因素之。2002至

2005年间，成都地价上涨40%。2006年1―5月，在开发投资完成额中，开发商

支付的土地取得费用74.06亿元，同比增长150.1%,土地成本占投资完成

额的比例为44.27%,同比提高13.52个百分点。

2）外来资金对房地产投资的影响越来越大。

成都房地产整体市场的另个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越

来越大。根据”戴德梁行研究顾问部北亚区”对多年市场动态趋势进行分析