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物业公司外包服务（保洁/安保/绿化）管理制度

第一章总则

第一条目的

为规范公司外包服务管理，明确保洁、安保、绿化三大外包服务的标准、流程及各方职责，提升物业服务品质，保障小区业主及使用人的人身、财产安全与居住环境整洁美观，控制外包服务成本，规避管理风险，依据国家相关法律法规和行业标准，结合公司实际运营情况，制定本制度。

第二条适用范围

本制度适用于公司所有物业服务项目中，涉及保洁、安保、绿化服务的外包商筛选、合同签订、服务实施、监督考核、费用结算及退出等全流程管理，涵盖所有承接公司外包服务的合作单位及相关从业人员。

第三条基本原则

1.合法合规原则：外包服务活动严格遵守国家法律法规、行业规范及公司各项规章制度，确保合作过程合法、合同条款合规、服务行为规范。

2.质量优先原则：以提供优质、高效、专业的服务为核心，围绕业主需求，明确服务标准，强化过程管控，确保外包服务质量达标。

3.公平公正原则：外包商筛选、考核评价、奖惩实施等环节坚持公平、公正、公开，杜绝徇私舞弊，维护公司、外包商及业主的合法权益。

4.成本效益原则：在保证服务质量的前提下，合理控制外包成本，优化资源配置，提高服务性价比，实现公司与外包商的合作共赢。

5.闭环管理原则：建立“准入-管控-考核-改进-退出”的全流程闭环管理机制，实现外包服务的可追溯、可问责。

第四条职责分工

1.物业服务中心（项目管理部）：作为外包服务的直接管理部门，负责外包商的日常监督、现场检查、问题整改跟踪、服务质量验收；组织外包商开展岗前培训及日常技能培训；收集业主对outsourcing服务的意见建议，协调处理服务纠纷；提交考核结果及费用结算申请。

2.采购管理部门：负责外包商的筛选、招标、询价等工作；组织签订外包服务合同，明确合同条款；建立合格外包商名录，实行动态管理；配合物业服务中心开展外包商评估工作。

3.财务部门：负责审核外包服务费用预算、结算单据；按照合同约定及考核结果支付外包服务费用；对费用支出进行核算与管控，提供财务分析支持。

4.法务部门：负责审核外包服务合同及相关法律文件，确保合同条款合法合规，规避法律风险；为外包服务管理提供法律咨询，处理相关法律纠纷。

5.品质管理部门：负责制定外包服务质量标准及考核细则；定期对各项目外包服务质量进行抽查、督导；汇总分析考核结果，提出服务改进建议；监督外包商整改落实情况。

第二章外包商准入与筛选管理

第五条外包商准入条件

承接保洁、安保、绿化外包服务的单位，需满足以下基本条件，方可纳入筛选范围：

1.资质要求：具备合法有效的营业执照、相关行业主管部门颁发的专业资质证书（如安保服务许可证、绿化养护资质等），资质等级符合服务项目需求，且在有效期内。

2.专业能力：具备完成对应外包服务的技术力量、设备设施、从业经验及过往业绩，提供近1-3年同类物业服务项目的合作案例，无重大服务质量投诉及不良记录。

3.人员配置：配备足够数量、符合岗位要求的从业人员，关键岗位人员需具备相应的执业资格或上岗证书（如保安员证、有害生物防制员证等）；从业人员需经过专业培训，身体健康，无违法犯罪记录。

4.安全管理：具备完善的安全生产管理制度、应急预案及安全防护措施；过往无重大安全事故记录，能够承担服务过程中的安全责任。

5.信誉与履约能力：商业信誉良好，无失信记录、违法违规经营记录；具备持续经营能力，能够严格履行合同约定，按时、按质完成服务任务。

第六条外包商筛选流程

1.需求提交：物业服务中心根据项目实际需求，提交外包服务需求申请，明确服务范围、服务标准、人员配置、服务期限及预算等内容，报采购管理部门审核。

2.信息征集：采购管理部门通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式，征集符合准入条件的外包商，至少邀请3家及以上合格单位参与报价及方案提交。

3.综合评审：成立由采购、物业、品质、财务、法务等部门组成的评审小组，按照预设评审标准（包括资质、报价、服务方案、业绩、人员配置、安全保障等），对各外包商提交的资料进行综合评审，确定候选外包商。

4.实地考察：评审小组对候选外包商进行实地考察，核实其资质真实性、服务能力、人员素质、设备设施等情况，形成考察报告。

5.确定合作方：根据评审结果及实地考察情况，确定最终外包商，签订外包服务合同；将合格外包商纳入公司“合格外包商名录”，实行动态管理。

第七条合格外包商管理

对合格外包商名录实行动态更新，每年进行一次复核评估，根据外包商的服务质量、履约情况、业主评价等，对符合要求的继续保留，对服务不达标、存在违规行为的予以淘汰，及时更新名录信息。

第三章外包服务标准

第一节保洁外包服务标准

第八条公共区域清洁

1.楼道、走廊：每日至少清扫2次、湿拖不少于1次，