房地产企业年度纳税申报“毛利差报告”实务操作应用指南.pdfVIP

房地产企业年度纳税申报“毛利差报告”

实务操作应用指南

—基于国税发〔2009〕31号及最新征管规定

一、核心概念与政策依据

1.1什么是“毛利差报告”？

“毛利差报告”是房地产企业在企业所得税汇算清缴中的核

心涉税文书。由于房地产开发周期长，税法实行“预售阶段按预

计毛利额计税，完工后按实际毛利额调整”的特殊规则。“毛利

差报告”正是用于向税务机关说明，对于同一批房产，其在预售

环节已调增的预计毛利额，与完工结算后实现的实际毛利额之间

的差额是如何计算并进行纳税调整的。

1.2核心政策依据

《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税

处理办法＞的通知》（国税发〔2009〕31号）：第九条明确规

定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利

率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开

发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入

的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间

的差额，计入当年度应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须

出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况

的报告。

《企