房地产行业深度研究：限售解禁对上海楼市有何影响？.docx

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房地产行业深度研究

限售解禁对上海楼市有何影响？

2026年03月11日

【投资要点】

u2025年4月以来，一线城市二手房均价回落，数据表现不佳的背后，更多是结构性因素导致。楼市的非标属性，使得成交均价由各类型住宅的“成交占比”和“自身房价涨跌”共同决定，不同总价段产品成交量的相对变化会使得城市的成交均价偏离房产的真实涨跌。以一线城市为例，2025年以来，一线城市楼市经历：1）刚需产品成交占比提升；2）刚改产品价格下跌，成交均价逐步下滑。

u什么是限售解禁？狭义上看，指的是上海自2021年3月起对认筹率超13