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物业管理条例与操作规范手册

第1章总则

1.1定义与适用范围

物业管理是指业主、业主大会和业主委员会依法对建筑物及其附属设施、共有部分进行共同管理，并通过合同约定实现保值增值、提升居住品质的活动。在法律层面，依据《物业管理条例》第三条，物业管理活动涵盖住宅、商业办公、公共建筑等多种业态，其核心在于通过专业化服务解决“人车分流”、“能耗控制”、“安保巡查”等日常痛点，确保社区处于有序、安全、舒适的运行状态。本手册适用于所有依法选聘物业服务企业、签订物业服务合同并实际开展服务的住宅及非住宅项目。对于未选聘物业服务企业但已建立物业小队的老旧小区，或实行“政府主导、市场运作”的试点社区，同样适用本手册中关于服务标准、人员配置及考核评价的通用条款，确保全区域服务水平的均质化。

物业服务的范围严格界定为对建筑物及其附属设施（如电梯、外墙、屋顶、消防系统）的管理，以及对小区公共区域（如道路、绿地、公共照明、监控中心）的维护与保洁。同时，服务范围延伸至对业主共有部分的收益分配、维修资金使用审批及专项维修资金的管理，严禁将非共有部分的专有空间（如自家阳台、窗户）纳入统一管理范畴，以保障产权清晰。本手册所指的“物业使用人”不仅包括本项目的全体业主及其合法继承人，也包括临时访客、快递配送员、工程维修人员以及参与社区志愿服务的第三方人员。物业使用人享有进入小区公共区域、使用公共设施、参与社