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物业管理规范与业主权益手册（执行版）

第1章总则与适用范围

1.1物业管理定义与性质

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及设施进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。其核心在于“契约化”与“专业化”的结合，绝非简单的保姆式服务，而是基于法律关系的长期服务契约。从法律性质上看，物业管理属于民事法律关系范畴，依据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业服务企业作为受托方，其地位是服务提供者而非所有权人，其权利来源于业主的授权与合同约定。

物业管理的本质是“服务交换”，即业主支付物业费作为对价，换取物业服务企业提供的专业化维护与管理服务。这种交换关系建立在公平、合法、自愿的基础上，任何一方不得单方面随意变更或解除该契约关系。在物业管理实践中，常出现“包干制”与“酬金制”两种计费模式。包干制由物业公司收取费用后扣除成本与合理利润，剩余部分归业主；酬金制则由物业公司从业主缴纳的公共收益中扣除固定酬金，剩余部分归业主。无论何种模式，都必须严格遵循合同约定，不得随意增减服务项目或降低服务标准。物业管理的对象不仅包括住宅、商业楼宇，还包括工业园区、学校、医院等综合性管理区域。其服务范围涵盖房屋本体（墙体、屋顶、电梯、消