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二手房交易流程与注意事项手册

二手房交易流程与注意事项手册

第一章前期准备与尽职调查

第一节房屋基本信息核实与产权确认

核实房屋坐落地址与规划用途，首先需确认购房合同备案的“坐落”与不动产登记簿上的地址完全一致，严禁出现“房号”与“门牌号”混淆的情况；若发现地址不一致，应立即向当地不动产登记中心申请查询，核实是否存在“名房实宅”或地址变更未备案的情形，这是交易合法性的第一道防线。核对房屋建筑面积与套内建筑面积的换算比例，根据《商品房销售管理办法》，开发商通常会在合同中注明公摊面积，购房者应自行核实实际套内使用面积是否达到合同约定套数的90%以上，若公摊比例异常，需警惕房屋可能存在“缩水”或“阴阳合同”风险。

查验房屋土地使用权性质，需确认该房屋是出让用地（70年）还是划拨用地（40年）；若为划拨用地，必须要求卖方提供《国有土地使用证》及补缴土地出让金证明，否则无法办理过户手续，否则后续面临无法办证及高额补税风险。确认房屋是否存在“一房二卖”风险，需调取该房屋在网签备案系统中的历史交易记录，查询当前是否有其他主体已签订购房合同并支付定金，若发现同一房屋有多个合同备案，必须要求卖方立即解除所有在先合同并退还全部款项。核实房屋是否涉及“凶宅”或重大负面历史，通过当地社区居委会、派出所或业主群收集过往凶杀、自杀等敏感事件信息，若发现房屋存在重大负面舆情，应要求卖