中航北京昌保租赁住房REIT首发价值深度分析：区级人才公租房，受益供需紧平衡.docx

目 录

基础发行要素 5

底层基础资产介绍 5

入池资产：两处区级人才公租房与一处大学生公寓 5

存量分散且增量有限，产业带动万套人才房需求 7

区域公租房配租主力，昌平保障房公司市占率80% 10

底层基础资产运营情况 12

运营业绩持续增长，毛利率高于可比项目 12

出租率仅次于厦门安居，收缴率与可比平均相当 14

政府定价、租金波动小，较市场比价优势突出 15

企业租户占比高，对个别重要现金流提供方依赖性强 17

滟澜新宸2026年集中到期，最新续约率降不足两成 18

配租周期仅为1个月左右，效率高于北保REIT 19

估值分析 19

预计基础设施项目公允价值区间为7.2