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2025年物业资产评估与运营管理手册

第1章物业资产基础价值评估

1.1评估对象界定与范围划分

依据《资产评估执业准则——资产评估报告》及项目所在地房地产管理法规，明确评估范围涵盖项目内所有独立产权的建筑物、构筑物、土地及附属设施，包括但不限于已交付使用且持有不动产权证书的住宅、商业办公空间、工业厂房及配套停车场，同时界定排除范围包括租赁未确权房屋、在建工程、土地使用权出让金及不可分割的公共区域（如小区绿地及道路）。针对本项目，需界定“评估对象”为物理形态上独立存在的资产，而“评估范围”则需进一步细化至具体的资产单元，例如将项目划分为A栋住宅区、B栋商业裙楼及C地块三个独立评估单元，确保每个单元内部产权清晰、无共有产权纠纷，从而为后续精准定价奠定基础。对于评估对象中涉及土地使用权的部分，需明确界定评估目的对应的权利范围，若评估目的是反映资产在特定用途下的价值，则需按规划用途（如居住、商业或工业）确定土地评估基准日，并区分出让金与土地使用权本身的评估价值，防止混淆。依据资产评估准则，需对评估对象的物理状况进行初步审查，识别是否存在外观破损、结构老化或功能受限等特征，这些特征直接影响资产的使用价值，需在界定阶段即通过现场初步勘察记录下来，作为后续使用价值评估的重要参考依据。

针对评估对象，需建立标准化的分类编码体系，例如将住宅按户型、楼层、朝向及装修等级进行