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房屋交易流程与风险控制手册

第一章房屋交易前期准备与尽职调查

1.1购房意向确认与合同主体资格核验

在正式签署任何法律文件之前，购房者必须首先明确自身的购房真实意愿，这不仅是合同生效的前提，也是后续所有金融与行政流程的基石。购房者需填写《商品房买卖合同（草案）》中的《购房意向书》，其中必须详细列明拟购买房屋的坐落位置、建筑面积、用途（如住宅、商业或公寓），并明确约定交易总价款、付款方式（如首付比例、贷款额度、还款期限）以及违约责任的具体触发条件。若购房者决定放弃购房，必须在意向书中注明放弃原因及放弃金额，该放弃行为在交易完成后对买卖双方均具有法律约束力，防止后续纠纷。合同主体资格的核验是保障交易合法性的第一道防线，必须严格区分“卖方”与“买方”的法律身份。卖方必须出示《不动产权证书》（或《房屋所有权证》），核验其是否为本房屋的所有权人，并确认其具有完整的处分权；若卖方为开发商，还需查验《商品房预售许可证》及《商品房销售许可证》。买方则需核实其身份证、户口本、婚姻状况证明及征信记录，确保买方具备完全民事行为能力，且无未结清的房贷或法律纠纷记录。对于夫妻共同购房的情况，买方需提供配偶的身份证及共同签署的购房协议，以确立双方法律主体地位。

主体资格核验的核心在于排查“三权”瑕疵，即产权、抵押权及查封状态的真实性。核验人员需登录当地不动产登记中心系统，调取房屋的“带押过户”或