鲁能北京格拉斯小镇别墅项目营销策划方案.ppt

营销方案;;一.近期地产政策解读及2010年大势预判;1.近期政策大势解读;2.土地市场情况;*;地块情况：22号地位于顺义区后沙峪镇，东至沙峪环中路（裕园路）、西至温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。容积率不到0.7，被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。

公司背景：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府，总资产近百亿元，是一家实力雄厚、经验丰富的房地产一级资质开发企业。2005年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（简称大龙地产）在沪成功上市，股票代码600159。2008年11月，总公司被国家统计局评为2007-2008年度中国房地产企业500强。同时，总公司也首次进入北京市百强企业行列。;3.房地产大势预判【政策】;供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形势为近三年最严重的时期。;*;*;项目名称;4.竞争项目2010年供应情况预测;二.销售任务和销售节点;*;2.可售房源分析与存量房源分析;*;二期可售房源分析;*;3.销售节点;三.销售策略与销售方案;1.已成交客户分析;成交客户以企业主、跨国公司高管为主，年龄集中在30-50岁，以两代到三代家庭为主。

客户购买动机：升值投资与自住兼顾。

客户认为项目主要优势为自然环境、项目规模及开发商实力。

部分客户呈现二次别墅置业的现象，属于