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房地产经纪服务与风险管理手册（执行版）

第1章经纪服务全流程规范

1.1客户准入与背景调查

经纪机构需在系统中录入客户基本信息，包括姓名、身份证号、联系方式及居住状态，并设置“高风险预警”字段，一旦录入异常数据（如频繁变更联系方式或异地居住）自动触发二次核实。经纪人员必须执行“五步核实法”，即通过本人手机、亲属手机及社交媒体等多渠道交叉验证客户真实身份，重点排查是否存在“职业打假人”特征或关联不良信用记录。

对于首单客户，经纪人员应强制要求提供近期3个月内的水电煤气缴费单、银行流水或社保缴纳证明，确保客户无重大失信行为。在系统后台建立客户信用评分模型，将核实结果量化为0-100分，低于60分客户需由资深经理亲自介入审批，普通经纪人仅能辅助记录。所有核实过程必须《客户背景调查记录表》，详细列出核实时间、核实人签名、核实要点及结论，该文档需作为后续合同签订的法定前置条件。

系统需设置“黑名单”功能，一旦核实中发现欺诈线索，立即将该客户标记为不可交易对象，并自动冻结其名下所有待成交房源，防止利益输送。

1.2房源信息核验与发布

经纪人员需对房源进行“四实”核验，即实地查看房屋产权清晰度、核实房屋实际面积（误差率需控制在±3%以内）、确认房屋是否被查封或抵押、并确认房屋无重大安全隐患。发布房源前，经纪人必须房屋全景视频、户型图及现场照片，并在系统中标