物业管理法规与实务手册_1.docxVIP

物业管理法规与实务手册

第1章物业管理基础理论与规范

1.1物业管理概述与法律渊源

物业管理是指业主对共有部分、共用设施设备及其相关设施设备的维护、修缮、管理，以及利用共有部分进行活动，由业主大会选聘的物业服务企业实施的，由业主共同决定的活动。这一概念明确了物业管理的主体是全体业主，客体是共有部分，核心在于“共同决定”与“专业服务”的有机结合。法律渊源方面，我国物业管理主要依据《中华人民共和国民法典》物权编确立，确立了业主共同决策的法定原则；同时依据《物业管理条例》（国务院令第379号）构建了行政管理框架，规定了物业管理的行政监管职责。

依据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是物业管理的法律基石。依据《物业管理条例》第二条，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主行使管理权，必须严格按照法律规定程序选举产生，不得由开发商或其他人员兼任。现行《物业管理条例》对物业服务合同进行了细化规定，明确了物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，不得将物业服务业务转包给他人，违者将面临行政处罚。

在实务操作中，需特别注意《民法典》第二百八十三条，明确规定业主大会决定选聘和解聘物业服务企业的，应当通过业主大会表决决定，并通知业主。

1.2物业服务的范围与内容界定

物