住宅消防设施维保隐患排查评估整治技术指南(2025年版).docxVIP

住宅消防设施维保隐患排查评估整治技术指南(2025年版)

1总则

1.1目的

为遏制“小火亡人”与“大火群伤”双重风险，本指南以全生命周期管理视角，将住宅消防设施隐患的“查、评、治、验”四个环节压缩为一张闭环表，实现“隐患清单—风险分级—整治工单—销号复核”数字化流转，供物业服务企业、维保机构、街镇消防所、业主自治组织直接使用。

1.2适用范围

适用于建成投用≥2年的城镇多层、高层、超高层住宅建筑，含纯住宅、底层带商业服务网点的综合体、城中村回居房、人才公寓、保障性租赁住房；不适用村民自建房、临时板房。

1.3引用文件

GB55036-2022《消防设施通用规范》、GB50166-2019《火灾自动报警系统施工及验收标准》、XF503-2022《建筑消防设施维护保养技术规范》、T/CECS889-2021《建筑消防设施物联网系统技术规程》及2025年3月1日起施行的《住宅物业消防安全管理新规》。

2术语与符号

2.1隐性故障：设施表面运行指示灯正常，但内部元器件参数漂移＞15%，或通信协议丢包率＞2%，无法在常规巡检中肉眼识别。

2.2临界缺陷：如喷淋系统末端试验压力≥0.05MPa但＜0.07MPa，消火栓静压≥0.14MPa但＜0.15MPa，处于“可运行但不符合新标”的灰色地带。

2.3三验法：整治后须通过“静态单项测试—动态联动测试—夜间