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住宅小区物业管理规范与操作手册（执行版）

第一章总则与基础管理

第一节物业管理范围界定与职责划分

物业管理服务范围依据《民法典》第二百七十四条规定，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本手册明确界定，住宅小区物业管理范围涵盖小区内的道路、绿地、公共建筑物、设施设备、环境卫生、秩序维护、公共服务设施及绿化养护等全部共有部分，以及业主共同决定的重大事项。职责划分实行“统一规划、分级管理、权责对等”原则。业主委员会作为业主大会的执行机构，拥有选聘和解聘物业服务企业的决策权及日常监督权；物业服务企业作为受托方，必须严格履行合同约定，不得越权干预业主自治事务；社区居委会负责指导监督，确保物业管理活动合法合规，维护全体业主的合法权益。

服务边界界定需以“专有部分”与“共有部分”为基准线。业主拥有对自家房屋内部装修、家具家电的完全支配权，且有权拒绝物业人员在非公共区域进行非必要的侵入式服务；而物业公司则有权对楼道公共区域、电梯轿厢、消防通道等公共区域进行清洁、维修和秩序维护，但严禁将业主私人物品带入公共区域或擅自对业主封闭单元进行物理隔离。物业服务合同是界定双方权利义务的根本依据。合同中必须明确约定服务等级标准（如“五星级”或“四星级”服务）、服务响应时限（如24小时内响应”）、质量标准（如噪音控制标准、垃