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2026年海口房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案

某房地产开发企业拟以其开发的在建写字楼抵押向银行申请3年期开发贷款，委托甲估价机构评估该在建工程2025年10月1日的抵押价值。注册房地产估价师经现场勘查获知：该在建工程已取得国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，已投入开发建设资金占全部开发建设投资的比例为28%，已经预售了15%的建筑面积；该宗地使用权为开发企业2年前通过出让方式取得，出让合同约定容积率为3.0，目前实际规划调整后容积率为3.5，调整方案已获得规划部门批复同意，开发企业已经补缴了容积率调整对应的土地出让价款。

问题1：该在建工程可否作为房地产抵押估价对象，说明理由？问题2：估价对象范围应该说明哪些内容？

答案：1.该在建工程可以作为抵押估价对象。理由：根据《民法典》《城市房地产抵押管理办法》规定，正在建造的建筑物抵押，需要满足已交付全部土地出让金取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，本项目投入比例为28%符合法定要求，仅需扣除已预售部分，项目整体符合抵押估价对象的合法条件，因此可以作为抵押估价对象。2.估价对象范围需要说明的内容包括：①已取得合法手续的在建写字楼主体工程、配套设施工程、已安装的工程设备；②对应范围的国有建设用地使用权；③扣除已经预