房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案(2026年琼中黎族苗族自治县).docxVIP

房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案(2026年琼中黎族苗族自治县)

某位于琼中黎族苗族自治县县城营根镇的一宗国有出让住宅用地，土地面积12000㎡，容积率2.2，已使用10年，出让年限70年，当地同类同条件不限价商品住宅用地全新出让市场价格为2800元/㎡，土地还原率6%，采用年限修正法估算该宗地块现时评估价格，单位面积地价为多少。

选项A.2592元/㎡B.2630元/㎡C.2688元/㎡D.2714元/㎡

答案：B

解析：剩余使用年限为70-10=60年，年限修正系数为[1-1/(1+6%)^60]/[1-1/(1+6%)^70]≈(1-0.0303)/(1-0.0169)≈0.9697/0.9831≈0.9864，修正后单位地价=2800×0.9864≈2630元/㎡，因此选B。

某房地产估价机构接受委托，评估琼中某在建商业酒店项目的抵押价值，该项目已完成主体结构封顶，已领取国有建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，土地为40年出让用地，已缴清全部出让金，在建工程已投入开发成本占总开发成本的65%，估价对象不存在优先于抵押权的拖欠工程款，估价基准日为2025年10月31日。请问：（1）本次估价应选用哪些估价方法？简要说明理由。（2）评估抵押价值时，估价师需要调查清楚该项目的哪些法定优先受偿款信息？

答案：（1）本次估价可选用假设开发法、成本法，若当