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在建工程抵押

一、在建工程抵押的核心要义：定义与法律基础

在建工程抵押，顾名思义，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

这一定义包含了几个关键要素：

1.抵押目的：核心在于“融资”，即为在建工程的继续建设获取资金。

2.抵押人：通常为房地产开发企业。

3.抵押权人：主要是银行等金融机构。

4.抵押财产：并非单一的建筑物，而是“土地使用权”与“已投入建设的工程部分”的结合体。这意味着，抵押权的效力不仅及于已建成的部分，还可能及于后续继续建造的部分，具体需看抵押合同的约定和登记情况。

5.抵押方式：不转移占有，抵押期间工程仍由开发商继续建设和管理。

其法律基础主要源于《民法典》及相关的司法解释、部门规章，这些法律法规对在建工程抵押的设立、效力、实现等方面进行了规范，为实践操作提供了法律依据。

二、在建工程抵押的范围与前提条件

并非所有的“在建工程”都能随意设定抵押。厘清抵押财产的范围和设定抵押的前提条件，是确保抵押行为合法有效的基础。

（一）抵押财产的范围界定

在建工程抵押的财产范围，理论上及于抵押登记时已完工的工程部分、其占用范围内的土地使用权，以及后续继续建造的部分（若合同有明确约定并办理了相应登记手续）。实践中，通常以已形成一定工程形象进度的