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2025年物业设施维护与业主服务手册

第1章设施设备全生命周期管理

1.1公共区域设备巡检与保养标准

巡检前需依据《物业设施设备台账》核对设备当前运行状态，确保巡检路线覆盖所有公共区域（如大堂、走廊、车库、屋面等）的照明、排水及监控设备，记录时间、地点及设备编号，形成可追溯的巡检日志。采用红外热成像仪对公共区域空调柜体进行扫描，重点检测柜体表面温度异常点，若发现局部过热（温度超过45℃），需立即标记并安排师傅上门进行清洁或送修，防止因高温导致制冷剂泄漏或压缩机损坏。

对公共区域照明灯具进行“亮-亮-亮”三步法测试，即先开灯检查亮度是否达标，再关灯检查是否熄灭，最后再次开灯确认故障点是否消除，确保线路无短路风险。检查公共区域排水泵及消防栓接口，使用肥皂水涂抹接口处观察是否有气泡溢出，若发现渗漏需立即用堵漏剂封堵，并清理周围积水，防止污水横流影响小区环境。对电梯轿厢内的扶手、按钮盒及轿门进行外观检查，确认螺丝无松动、按钮无变形、轿厢门开关顺畅，若发现轿门卡滞，需通知专业维保人员使用专用工具进行机械复位或润滑处理。

每日巡查结束后，需将巡检中发现的隐患（如灯泡更换、螺丝松动、异味等）录入《设备隐患整改台账》，明确责任人和整改时限，并拍照留存证据，确保问题闭环管理。

1.2电梯、空调及供水系统专项维护

电梯维保需每日检查轿厢内照明是否充足、轿门开关是