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住宅小区物业管理手册（执行版）

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其核心在于“契约化”与“专业化”的结合，既非单纯的行政命令，也非纯粹的私人服务，而是基于法律、合同与服务的三方协作体系。本手册定义的适用范围涵盖本小区内的所有住宅建筑及其附属设施，包括已交付使用的房屋、共用部位、共用设施设备（如电梯、消防系统、配电房、水泵等）以及相关的公共区域。对于尚未交付但已签订前期物业服务协议的已购商品房，同样适用本手册的管理要求，但需等待正式物业管理合同签订。

物业管理服务必须严格遵循国家《物业管理条例》及地方性法规，同时必须严格依据《物业服务合同》中的具体条款执行。任何服务行为不得超越合同约定范围，也不得违反法律法规的强制性规定，确保服务过程合法合规。本手册作为执行版，适用于本小区全体业主、全体物业服务企业及相关管理人员。其制定依据包括小区《管理规约》、《临时管理规约》、《物业服务合同》及国家现行有效的物业管理国家标准（如GB/T19663-2015《建筑物业管理服务规范》）。物业使用人（本小区指业主及其合法授权的租户）作为物业的直接使用者，享有居住权及相应的权益，同时也必须履行遵