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小区物业维修与维护手册

第1章物业基础管理与服务规范

1.1业主大会与业主委员会职责界定

业主大会是小区最高决策机构，其核心职责在于制定《管理规约》、选聘或解聘物业服务企业以及决定专项维修资金的使用方案。在实际操作中，业主大会需每年至少召开一次会议，且会议决议必须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意方可生效。业主委员会作为业主大会的执行机构，主要职责是执行业主大会的决定、办理业主大会日常事务、监督物业服务企业履行合同以及处理业主大会授权的其他事项。为确保执行效率，业委会成员通常需具备法律、财务或物业管理专业背景，且委员人数一般不超过5人，其中独立董事（非业主代表）比例不得低于50%，以保障决策的公正性。

在职责界定过程中，必须严格区分“决策权”与“执行权”。业主大会拥有重大事项的否决权，而业委会则拥有具体的操作权，例如业委会可以代表业主向物业公司下达整改通知书，但涉及改变小区规划或重建小区的方案，必须再次提交业主大会审议。针对公共收益的管理，业委会需建立严格的收支账目制度，每月向全体业主公示公共收益（如电梯广告费、停车位租金）的收支明细。若发现公共收益被挪用，业委会有权依据《民法典》及地方性法规，直接向人民法院提起民事诉讼要求返还。在选聘新物业或更换长期未获好评的物业时，