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2026年价格鉴证师《价格鉴证案例分析》考前押题卷

一、案例分析题（共5题，每题20分）

案例一：

某市公安机关在办理一起涉嫌非法经营案中，扣押了犯罪嫌疑人王某名下的一处商业房产及配套土地使用权，用于抵扣违法所得。该房产位于市中心繁华地段，为一栋临街的三层商业用房，钢筋混凝土结构，建成于2015年，建筑面积共计450平方米（其中一层150平方米，二、三层各150平方米）。土地性质为出让商业用地，使用权终止日期为2055年。现需对该房地产于2026年3月1日的市场价值进行价格鉴证。

经调查收集资料如下：

1.该区域同类商业用房，一层平均日租金为8元/平方米/天，二层平均日租金为4元/平方米/天，三层平均日租金为2元/平方米/天。出租率平均为90%。正常运营费用占租金收入的25%。

2.该地区商业房地产资本化率一般通过安全利率加风险调整值确定，当前银行一年期存款利率为1.5%，风险调整值通常为3%~5%，本次鉴证取中值。

3.该房产的土地重新取得成本（楼面地价）为8000元/平方米。建筑物的客观重置成本为3500元/平方米。

4.该类建筑物的耐用年限为50年，残值率为0%。该房产已使用11年（2015年至2026年）。

5.周边近期交易了三宗类似商业房地产：

实例A：成交价格32000元/平方米，交易日期2025年12月，交易情况正常，区位状况比标的物好2%，实物状况比标的物差1%。