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2026年土地估价师市场基准剩余法模拟密卷含答案及解析

（说明：本密卷严格依据2025年修订的《土地估价技术指引》《集体经营性建设用地估价规范》命题，聚焦市场基准剩余法的政策适配性与实操考点，总分100分，合格线60分）

一、单项选择题（共15题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）

1.市场基准剩余法的核心逻辑是（）

A.以土地开发各项客观成本加总求和推导地价

B.从开发完成后不动产的市场基准公允价值中扣减后续正常开发的成本、税费、利润等，推导待估宗地地价

C.以相邻同用途地块的成交价格为基础修正推导地价

D.以土地未来年收益折现求和推导地价

【答案】B

【解析】选项A为成本法核心逻辑，选项C为市场比较法核心逻辑，选项D为收益还原法核心逻辑。市场基准剩余法是传统剩余法的优化迭代，核心差异是开发完成后价值优先采用对应估价期日、同用途、同级别的国土空间规划基准地价修正值，兼顾市场公允性与政策合规性，符合自然资源部关于出让底价、收储补偿评估需衔接基准地价的要求。

2.某商住混合待估宗地，估价期日为2026年6月30日，所在区域住宅用地基准地价（2024年1月1日更新，法定最高出让年期，五通一平）楼面价为7800元/㎡，已知2024年1月至2026年6月该区域住宅用地价格年均涨幅为4.2%，则该宗地住宅部分的期日修正系数为（）

A.1.042B.1.0